시간이 흐르고 시대가 바뀐다 부동산에 대한 시선과 관점도 변화 되었다 자본주의가 아니라도 부동산은 강력한 힘과 권력을 만드는 자산이다 모든 부동산이 다 그런건 아니다 아주 원시시대, 채집과 사냥의 시대에는 인간을 자연재해나 사나운 짐승으로 부터 신변의 안전이 보장되는 부동산이 가장 큰 자산 가치였을 것이다, 농경사회 시대는 경작이 가능한 땅이 최고의 자산이였을 것이고 산업화가 되어 대향 생산과 거래가 이뤄지면서 생산이 가능한 곳, 그리고 생산된 재화들이 자유롭게 거래가 가능한 곳, 교통이 좋은 곳, 먹고 사는게 해결 된 이후는 삶을 질을 높일 수 있는 곳, 시대가 바뀌면서 시대에 맞는 그 시대 대다수 사회 구성원이 희망하는 장소와 그 장소에 맞는 건축물이 자산의 가치를 결정한다 돈은 거래 가능한 모든 것에 대한 가격을 정하고 정해진 가격으로 거래를 원활하게 하기 위한 좋은 수단이며, 잉여 재산을 축척한다, 사회, 국가가 글로벌화 되면ㅅ 기축 통화의 필요성은 증대되어 매국 달러는 중요해 졌으며, 지금 시대는 비트코인이라는 가상화폐로 넘어가는 듯 하는 .. ( 다른 기술적 문제가 있어서.. 접고) 돈이 시중에 넘쳐나는 시대에 들어서면서, 즉 돈의 가치가 변동이 심해지면서.. 부동산으로 잉여재산을 축적하고 대물림할려는 경항은 매우 강해지고 있다, 그로인해 전세계가 부동산이 내림막 없이 오르기만 하는 걸까? 산업화는 부자를 만들었다, 그리고 부자의 수가 늘어났다 부자는 보유하고 있는 자본으로 더 큰 부자가 되었다 그 자본이 더 많은 자본을 맏드는 논리가 일반화 되어간다 더 많은 자본이 더 많은 투자 수요를 만들어 낸다, 그 많은 자본에는 금융이 있다, 내 자본만이 아닌 남의 돈을 내 자본으로 만들어서 투자를 하는 것이다, 그것이 대출이다, 100원으로 100원가격의 부동산을 사는게 아니다 10원과 90원의 대출(비용발생)을 이용해서 100을 산다 수요가 10배가 증가했다 비용이 10이 들어도 가격이 20만큼 오르면 10이 남는다 10을 들여 10을 벌었다 100을 들어 20을 버는 것 보다 10을 들여 10을 얻는게 더 낫다 그러다 보니, 100을 10개로 나눠서 100으로 100을 번다, 수요가 10배가 되니 부동산은 계속 오른다 최근 아파트가 폭등을 했다, 너무 많은 대출이 일으켜 졌다 위험수준까지 대출이 증가했다, 그래서 대출 비용이 증가 했다(이자가 높아졌다) 비용이 10이아닌 20이 되었다 90만큼 해주던 대출도 50으로 줄이거나, 안해준다 수요가 줄었다 100 투자 가능한 소수만이 수요로 남았다 그동안의 폭등으로 부자는 더 부자가 되었다 중산층의 일부는 서민이되어 중산층도 줄어들고 서민은 .. 빈곤해 지고 있다 부자는 100으로 20을 얻었던게.. 대출로 100으로 100을 벌었다 중산층은 10으로 10을 얻었다 부자는 200을 가지게 되었고, 중산층은 20을 가지게 되었다 서민은 비용만 증가해서 -10이 되었다 100을 가진 부자와 10을 가진 중산층의 차이가 90이였으나 이제는 200과 20이라서 180의 차이로 벌어졌다 서민은 -10이라는 건 회복 불가 수치이다, 비용이 계속 늘어나는 구조이기 때문이다 가난을 벗어나지 못한다, 부의 양극화 다 부의 양극화로 부동산도 양극화다. 지금까지 오르면 같이 오르고 내리면 같이 내리던 부동산 가격이 오르는 놈은 더 오르고 내리는 놈은 더 내린다 우니나라 사람들이 대다수는 강남을 원하고 희망한다 (100%는 아니다 ) 돈도 강남으로 사람도 강남중심으로 매장을 100군데 운영하는 회사가 있는데 인구가 줄어들어 소비가 늘어나지 않으면, 수익이 나지 않는 매장부터 없애야 한다 폐업한 매장이 있는 지역은 다른 매장들도 비슷한 사정일게다 편의성이 줄어들면 자연히 소비가 줄고 인구도 줄고 줄어든 만큼 중심으로 몰린다, 그래서 양극화가 생긴다, 몰리는 곳으로 더 몰리고.. 줄어드는 곳은 급격히 줄어들고.. 양극화의 시대에는 서울만이 답인가? 10원이 9원 ..8원 ..7원이 되고 100원이 110원 120원 130원이 되고.. 부자들에게는 더 많은 기회가 주어지고.. 중산층은 줄어들고 서민은...빈곤해진다 개천에서 용나던 시대는 사라지고... 아니 사라졌다.. 개천에서 용은 될지언정 돈은 못번다.. 여기까지 전문가들이 그동안 떠들던 소리다, 누구나 예상하던 시나리오다 지금부터 '찐' 부동산 테크다 중산층, 서민이 용이 안되어도 돈을 버는 현실적인 내용이다 "부동산거래" 부동산 가격은 표준화 되어있을까? 아파트는 일정 수준 표준화가 되어있다 수요 공급량이 일정수준 받쳐주기 떄문이다 다수의 매도,, 다수의 매수가 시장가격을 만든다 (일부는 왜곡되어있기도 하다.. ) 그외.. 아파트 이외 부동산은 소수와 소수의 거래로 이루어진다, 1:1 혹은 1:다수 의 거래다, 매도는 항상 1이고 매수는 소수이다 매수가 '0'이면 거래가 안된다 현재까지 부동산은 아파트가 대세였다 그리고 그외 부동산은 아파트에 영향을 받았다 최근 몇년간 급등을 했으나, 세금을 포함한 투자 비용을 감안하면, 한계에 다달았을 것으로 본다 아파트 1채를 가진 사람이 급등한 아파트 팔면 시세차익을 80을 남겼다고 하자 그리고 원래 자본 100과 차익 80을 더해 다른 아파트 살려고 하니 다른 아파트는 200이다 팔고 다시 산다고 한들 손해다 180의 가격에 맞는 아파트를 살려면 현재 거주지 보다 외곽으로 밀려난다, 은퇴가 늘어나서 은퇴하는 사람들 중에 아파트 팔아서 외곽으로 갈려는 분들에게는 최근 급등이 너무나도 좋은 기회의 덕을 봤다 집사고, 땅사고.. 그렇게 은퇴 삶을 10년 정도 지낸다 ( 근데 다시 도심으로 돌아가야 한다 ) 앞서 100을 가진 사람이 10을 나눠 투자를 해서 100을 가졌다고 했는데 지금 현재 상황은 10개로 나줘 투자해서 10의 이익을 10개 봤으나, 세금으로 8을 토해내고 다시 20이 되는 시대이다, 100을 투자해서 20을 얻는 것과 같은 결과다, 비용 증가.. 그중에서 세금.. 우라질.. 그럼 이제 부동산 투자 재테크는 재미없나?.. 수요도 줄고.. 비용은 늘고.. 대출도 안되고 지금 기대 수익이 가장 높은 건 뭘까? 정보다.. 정보의 차이로 인한 거래가 수익이다 가짜 정보는 맣고, 진짜 정보는 없다 부동산의 진짜 정보는 없다는 말은 실현가능성과 타이밍이다 예를 들어 정치적 논쟁이 되고 있는 양평고속도록.. 정보보다는 진짜 어디로 고속도로가 날지.. 실행이 언제 될지 그 실행의 타이밍이 언제쯤일지?.. 여기서 정말 주의 할 점은 정보 취득의 인맥을 통한 비밀 정보는 없다. 구청, 시청등에 모든 개발에 관한 내용은 다 나와있다 심지어 도록 게획도 다 나와있다, 국토 개발계획에 대한 정보도 다 나와있다 그 계획에 벗어나기는 힘들다, 실행과정과 추진속도 등이 핵심 관건이다 주어진 정보가 있어다 부동산 거래 가격은 제각각이다 GTX 노선에 대한 정보는 다 나와있고, 용인반도체에 관한 개발정보는 다 나와있지만 거래가격은 들쭉 날쭉이다 이해 못할 소리로 들린다면 현장을 겪어보지 못한거다. 정보는 동일하고 투명한데, 그 정보를 해석하는 차이도 있다 '찐'정보를 직접 찾아 해석하는 이들은 극히 드물다, 가짜 사기꾼이 많이 생기는 이유에 한몫한다 ㅠㅠ 정보를 찾지도 않고 남의 말에 현혹된다 같은 땅을 두고 개발회사가 여러명이다 그들은 같은 땅을 보는 시각도 제각각이다 어떻게 개발되느냐에 따라 10원이 100원이 된다, 해석에 따른 부동산가치 증대가 다르다 이처럼 정보와 해석에 따른 차이로 인해 부동산 거래 당사자간에 거래 능력의 차이가 생긴다 매도자이 능력이 좋으면 비싸게 팔고 매수자의 능력이 좋으면 싸게 산다 적정 가치가 100인데 50에 거래되는 경우도 있고, 150에 거래되는 경우도 있다 지금 전국이 재개발, 재건축이 화두다, 인구는 줄고.. 어디가 될지? 어디가 슬럼화 될지? 부동산거래로 인한 시세차익이 투자수익보다 더 많은 이익이 생기는 상황이 왔다 사례를 들자면 빌라 매도가격을 책정할려는 문의 최근 거래 내역은 1.3억, 과거 거래 내역은 1.7억 현재 1.5억의 경쟁 매물이 있지만 오래되었다 .. 얼마를 해야할까? 매도물건은 5년이내 신축이였다. 1.8억을 책정했고. 1.7억에 거래를 성사시켰다 매도자 입장에서 성공적이였다 매수자가 취득할 수 있는 정보를 분석해서 가격을 책정하고 거래했었다 좋은 가격에 거래 가능한 포인트는 인근에 신축 미분양 빌라가 2.4억에 분양하고 있으나, 거래는 거의 되지 않았고 해당 매물 이외 매물은 대부분 10년 이상 된 빌라였으며 최근 1.3억은 정말 급매였다, 아마도 그 매매가격은 매수자가 거래능력이 좋았던 모양이다 두번째는 상가였는데 10억 정도 가격에 거래가 잘 되지 않고 있었고 해당 매물을 조사하고 12억에 책정하고 11..5억에 거래 마무리 했다 세번째 매매가 20억을 원하던 물건이였으나 15억이 적정가격이라고 설명드렸더니, 욕만 진탕하셨다 얼마뒤 15억 이하라도 팔아 달라고 요청이 왔었다 그 이후 10억에도 거래가 안되었다.. 네번째.. 평당 350만원의 매도 희망 하는 토지였다 주변의 여러가지 상황을 취합해서.. 평당 250에 협의 했다.. 단독주택을 살려고 갔더니 15억이라고 한다 옆집에 가니 12억이라고 한다.. 12억을 거래했다.. 지금은 열심히 발품팔고 공부하는 투자자만이 수익을 얻는 시대가 왔다 갈수록 어려워지지만, 시간이 지날 수록 노하우는 쌓이고 누적되면 큰 힘이되고 힘들지 않게 됩니다 요행보다는 노력이 필요한데, 제대로 된 노력으로 시간,돈을 낭비하지 않도록 하시길 바랍니다 감사합니다 https://open.kakao.com/o/sgYOpTLd
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