지금 부동산시장의 흐름은 아래로 방향을 잡은 듯 하다, 우리나라 부동산 시장의 주류는 아파트이다, 아파트가 중심이고 아파트에 따라 오피스텔, 상가, 건물, 땅 등으로 영향이 간다 작년부터 아파트가격이 폭락한다, 아니다 다시 반등한다, 내린다, 오른다, 말들이 많았다, 그러면서 1년 동안 거래량은 대폭 줄었다고 한다 섣부를 수도 있지만, 많은 전문가들과 아주 극소수의 기자들을 제외하고는 아파트가 오를거라고 기대하는 이들은 매우 적은 것 같다 다만 미분양현장에서 분양업자들이 말하는 시세차익이나, 지금 사둬야 또 오른다는 팔기 위한 막말만 있을 뿐인듯 하다 필자는 부동산 현장에서 일하는 업자다, 늘 강조하고 밝히는 바 이다, 부동산업자라고 하면 좋은 시선이 아닌 듯 하다, 헌데 당당히 다시 밝히자면 부동산을 주 생업으로 한다, 부동, 그 자리에 고정된 자산이라는 특징으로 부동산시장은 업자가 없어서는 안된다 아무리 발달된 AI로도 부동산 업자의 업무까지 분석하기는 힘들 것이다 그러다 보니 업자 흉내 내는 이들이 많다, 그들이 시장을 혼란시키고 왜곡 시킨다고 본다 우리나라 부동산거래는 개업공인중개사 또는 직거래만 가능하도록 하고 있다 아무나 거래 하지 못하게 열심히 공부한 '공인'된 자들만 거래가 가능하게 만들었음에도 불구하고, '공인' 받은 중개사들도 잘 모르는 경우가 많다 중개의 시시비비에 대한 조언을 해주는 변호사도 중개를 못하는 나라이다, 부동산시장을 자동차 시장과 비교해 보겠다 자동차는 제조사가 있고 판매처가 있다 현대,기아,르노,쉐보레,쌍용(?)이 만들고 판매는 각회사 대리점에서 한다, 그리고 중고차 시장이 있다, 중고차 시장은 매도자, 매수자 사이에 중고차 딜러(?), 판매상이 있다, 중고차시장은 자동차 정비도 있다 자동차를 위한 금융(대출)도 있다, 부동산은 분양시장이 제조사 대리점 판매라고 보면 된다 그리고 나머지는 중고차 시장이다 두 시장의 차이점은 '동산'과 '부동산' 이다 이동을 대표하는 자산 vs 고정된 대표자산 이다 자동차의 자산가치는 성능이고, 부동산의 자산가치는 입지 와 성능이다 자동차 중고상은 성능으로 가격을 정하고 매도자에게 돈을 직접 지불하고 매수하고 적정 마진을 얻어 ( 또는 수리 및 기타 비용 포함) 희망 매수자에게 판매를 한다 중고차 판매상은 영업도 잘하고 자동차 성능에 대해서도 잘알아야 한다 판매차량의 타이어 성능, 엔진성능,편의 사양, 고장여부 등등.. 부동산 중개인은 직접 부동산을 사두지 않는다 매도를 희망하는 소유주의 의견을 듣고 매수 희망하는 사람에게 중개를 한다, 판매가 아니고 중개이다 매수 매도 중간에서 거래를 도와주는 거다, 즉, 부동산의 권리관계에 대해 정확히 이전을 맡아야 된다 부동산의 거래 가격, 그 부동산이 가지고 있는 부채, 그 부동산을 사용하고 있는 상태 부동산이 가지고 있는 건축물의 상태, 용도 등에 대해 매수와 매도자 사이에서 그 소유권과 권리관계(예를 들어 세입자 등 )에 대한 이전을 하는 일이다, 적정마진이 아닌, 수수료다, 정해진 수수료를 받는다 부동산 중개인은 중개 대상의 현재상태를 제대로 알고 거래를 시켜야 된다 과거와 미래는 중개내용이 아니다, 중고차 상인은 현대나 기아에서 새롭게 출시될 예정의 차에 대해 말하지 않는다 어떤 성능과 어떤 가치를 가진 차인지 모른다, 그건 해당 제조사에서 말한다, 현대,기아. 르노..등에서 대다수 중개를 담당하는 개업공인중개사는 본연의 중개 업무 보다는 미래가치 과거에서 현재 그리고 미래가치를 논하고 중개를 한다 시세차익을 말한다, 계속 게속 오른다고 말한다, 성능보다는 입지를 얘기한다 경제 전문가들도 의견이 다른 전망을 마구 쏟아 낸다 자동차 제조사에 해당되는 분양시장은 공기업도 있다, LH ( 휴~, 공공성이 결여되어있다) 현대, 삼성, 포스코 등 많다, 분양시장에서 이들은 시공을 맡고있다, 짓는거다 자동차처럼 한 회사가 아파트 공급을 다하는 것 처럼 보이나, 실상은 그렇지 않다 건축설계도 따로, 시공따로, 판매(분양)따로, 프로젝트별로 모였다 헤쳤다 한다, 그 금융을 담당하는게 프로젝트 파이낸싱 즉 PF이다 이들 조합이 새로운 공급을 맡는다, 이들이 과거, 현재, 미래를 분석하고 입지에 따른 가격 책정과 판매에 대한 예측을 한다, 잘못하면 망한다, 그래서 아주 오랜 시간을 두고 철저히 한다 대충하거나 잘못하면 망한다 지금 망하고 있는 시점이다, 즉, 분석을 잘못했다, 어마어마한 손실을 감당해야 한다 그래서 본인들 망하기전에 사기를 친다 '분양받으면 수익률 대박이고 시세차익 팍팍 나고..' 분양되면 나몰라라 한다 분양회사, 시행사, 금융사, 건설사 따로따로 논다 서로 나몰라라 한다, 서로 책임을 미룬다 어쨌든 망하는건 피했으면 끝이다 온갖 감언이설에도 미분양이 되면.. 망한다 어디까지 망하는지가 문제다 시행사 (땅 가진 곳), 건설사( 건설하고 돈 받는 곳 ) , 금융사( 돈 빌려준 곳) 분양이 안되는데 할인을 한다, 시행사 마진 빼고 할인 그래도 분양안되면 더 할인을 한다, 시행사 땅값 뺴고. 할인 분양 , 이때 시행사가 망하고 돈 빌려준 곳은 일부 손실이 발생된다 그래도 분양이 안된다?.. 그럼 건설사 망한다, 그런 곳이 여러곳이되어 금융사의 손실이 커지면 다 망한다 지금, 시행사 망하기 전 단계이다 할인.. 그래 할인이 나올 시기이다 할인 안되도 잘 분양 되는 곳이 있었다?... 할인보다 더 싸게 분양을 한곳이다 2012년 당시 아파트 할인 분양이 있었다, 최대 50% 할인 분양하던 떄가 있었다 예측을 잘못한 회사들이 혹독한 댓가를 치뤘다 많은 부동산시장 참여자들이 부동산중개인에게 그런 수준의 역량을 요구한다 그러다 보니 부동산시장은 늘 왜곡되에 있다 아파트 매매 시장에서 필요한 건, 학군, 교통, 내구성, 건축설계의 편리성 등이 중요한 중개거래 내용인데 거래 아파트의 미래가치, 재건축 전망, 주변 여건 인프라의 개발에 대해 설명하고 요구한다 그 업무를 하는 시행사, 건설사, 심지어 해당 업무 인허가 담당도 모르는일을 척척 알아서 설명한다, 자동차 중고차 시장의 중고차 판매상인들의 사기행위와 강매, 허위매물로 인해 대기업이 진출했다, 제조사가 중고차까지 다룰 수 있어서 믿음이 간다는 의견이 많다, 부동산시장의 대부분을 차지하고 있는 중개시장에서 각자의 맡은일에 집중한다면, 활성화 될 것으로 판단한다 앞서 지금 공급자들이 망하고 있기 떄문에 아무리 중개인이 상승 전망을 해도 수요자들은 믿지 않는다 믿지 않으면 공급이 부족하지 않기 떄문에 내려가는 게 시장 논리이다 지금까지 구축보다 신축이 더 비싸다, 구축아파트가 100원이면 신축 아파트는 120원 이상이였다 그 신축 아파트가 80원으로 떨어지고 있다 더 기다리면 70원으로도 떨어질 것 같다 최근까지 120원으로버티고 잘 된다고 소리 질렸다면 이제는 조용 조용 100원이라고 한다, 아니 80원이라고 한다. 100원에 분양하기 힘들어서 분양할려는 사업도 다 접고 있다 본인은 업자인데( 물론 중개도 하는 업자이다 ) 기존 사업지 토지가 100원이면 80원에 사라고 여기저기서 연락이 온다 혹은 80원에 팔아달라고 연락이 온다 2년전에는 110원에도 안 팔던 땅들이 .. 이 추세라면 70원 60원도 가능하지 않을까 한다.. 2012년 그당시에는 최고로 30원까지 내려갔었다 아파트 시장이 하락을 하면 상가, 오피스텔 등등은 더 크게 하락한다 어쩌면 상가는 그전에 이미 무너진 상황이였었다 지금 시점에 관심을 가져야 할 부동산은 어떤 종류일까? https://open.kakao.com/o/sgYOpTLd
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