빌딩쟁이가 추석을 앞두고 무주택자분들에게 선물 12개 드립니다. 이 세상에는 무주택자와 유주택자가 있습니다. 아파트 한채를 산 사람과 한번도 안사본사람의 시야는 엄청난 차이가 납니다. 문제는 한번도 안사본 무주택자가 첫 선택을 할 때입니다. 시야가 없는 상태에서 첫 선택을 하면 엄청나게 많은 경험과 지식을 안겨 주지만, 최선의 선택을 하지 않은 후회가 항상 남습니다. 요즘 회귀물이 유행이지요.. (이렇게 할 걸 후회해서 과거로 돌아가서 고치는 내용. ex. 재벌집 막내아들) 이왕이면 경험하기 전에 미리 알고 최선의 선택을 하는게 좋지 않겠습니까. 이 글을 읽고 회귀 한번 한 걸로 쳤음 좋겠네요. 1. 인서울 - 경기도의 양극화 * 2015년 입사 2년차. 모은돈이 적기 때문에 2개 단지에 깊게 생애 첫 매수를 검토했습니다. 인천 검암역 서해그랑블('03년식) vs 가양 6단지('92년식) 결과적으로 생애 첫매매는 2017년 답십리파크자이 21평 분양권을 피주고 샀지만, 정말로 2015년 당시 저 2개단지중 하나를 생애 첫 아파트로 매수하려고 많은 노력을 했었습니다. 만약, 검암동을 선택했더라면 아찔합니다... 2015년 당시가격과 현재가격을 비교해보면 - 검암 서해그랑블(27평): 2.7억 → 4.4억 (+1.7억) - 가양 6단지(22평): 3.0억 → 8.8억 (+5.8억) 인서울 22평짜리, 92년짜리 낡은 아파트... 가양 6단지의 압도적인 승리입니다. 3천만원 차이가 4.4억차이로 벌어졌습니다.. 인서울 당연히 좋지!! 그런데 구체적인 사례를 체감을 하고 넘어가야 합니다. [주의!!] 이 사례로 검암동의 저평가로 이해하고 넘어가시면 안됩니다. 양극화로 이해하고 넘어가세요. 헷갈리시면 아래 포스팅 읽고 넘어가시구요. 이해하셨으면 2번으로 바로 넘어갑시다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223569111970 https://blog.naver.com/buildingsrg/223569111970 2. 청약은 무슨 피주고 사라 (청무피사) https://blog.naver.com/buildingsrg/223402349518 https://blog.naver.com/buildingsrg/223402349518 위 링크된 포스팅을 읽어보면 좋습니다. (바쁘시면 PASS 하시구요.) 최근에 로또 청약에 당첨된 젊은 지인들이 생기다보니(디에이치방배, 동탄레이크파크자연&이편한세상) 굳건한 청무피사 철학이 흔들릴뻔했지만, 역시 청약에 기대는 건 비현실적입니다. 청약하는 사람들 제일 큰 걱정은 청약하는 동안 시세 올라서 낙동강 오리알 되는 겁니다. 예를들어, 저번주 발표난 디에이치방배 국평 분양가 22.4억 정도 됩니다. 당첨되면 시세차익 5~7억이라고 하지요. 만약 입주권 작년 23년 3월즘 바닥칠 때 샀으면 5~7억 싸게 샀습니다. 즉, 저번주 청약 당첨자 시세차익 = 작년 미리 시세대로 산사람 시세차익 그냥 미리 산사람이 청약당첨된 거나 다름없습니다. 이게 청무피사의 이유입니다. (청무피사의 생명은 speed) 3. 경기북도 vs 경기남도 → 경기남도 win 현금이 부족해서 인서울이 도저히 안되겠다 싶으면 당연히 경기도 아파트라도 사셔야죠. 하지만 경기남도를 선택하셔야 합니다. * 동료 팀장님이 남양주 평내호평에서 실거주하시다가 제 의견을 수용하시고 용인으로 실거주지를 옮기셨습니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223324394155 https://blog.naver.com/buildingsrg/223324394155 평화누리도 = 경기북도(일산, 남양주, 의정부, 구리)와 경기남도(수원,용인, 화성,성남, 하남, 안양, 과천)의 입지차이는 넘사벽입니다. + 서쪽(인천,부천,김포)과 동쪽(남양주, 구리, 하남) 차이도 엄청납니다.. → 경기 남동쪽(강남권 배후도시) win 부동산스터디카페 회원들은 강남권, 인서울 고수들이라 경기도에 관심없으셔서 잘 안알려주시는데요. 강남접근성이 부동산 돈줄이구요 (경부고속도로 라인, 신분당선라인) 경부고속도로 라인은 고급 일자리 천국입니다. (판교테크노밸리, 수원화성평택 삼성타운) (심지어 저는 인서울 노도강 보다도 경기남도를 추천하기도 합니다.) 4. 수익률이 아니다. 시세차익(몇억)이 중요 * 가끔 착각하시는게, 내 투입금 대비 수익률이 몇% 되었느냐로 자축하는 것입니다. 아파트 투자에서는 바보같은 생각입니다. 1주택 slot은 1개뿐이고 이 Slot에 최대한의 현금을 넣어야 합니다. ( 이 1개 Slot의 혜택은 12억미만 비과세 and 10년실거주 장특공 80% 입니다.) A: 내가 경기도 아파트에 2억투자해서 4억을 벌었다. (수익률 200%) B: 내가 강남아파트에 20억 투자해서 15억을 벌었다. (수익률 75%) → 4억벌고 수익률 200% 무슨소용. 15억 벌고 수익률 75%가 낫다. 심화)) 20억 있으니 A아파트 10채를 사보자. (→ 취득세 중과세 13.4% + 양도세 49.5% 탈탈탈) 5. 신축의 시대. 그런데 3세대 아파트는 감가가 없다?? 3세대 아파트라고 들어보셨나요? '09년에 입주한 반포자이가 대표적입니다. → 지상에 주차장없이 공원화 + 헬스장등 커뮤니티 + 지하주차장 승강기 이동 + 발코니확장형 기본 (솔직히 3세대 아파트와 4세대 아파트의 차이는 그닥 없는 거 같습니다.) 위에 말씀드린 3세대 아파트의 대표적인 4개 특징은 1~2세대 아파트가 재건축을 해야 만들 수 있습니다. (리모델링으로도 어느정도 준하게 가능합니다.) 1~2세대 아파트의 불편한점? 대부분 주차 문제 → 이중주차로 맨날 전화옴. 아이들이 놀이터 놀러가는길에 주차나온 차가 슝슝 지나감. 지하주차장이 있더라도 엘베가 연결안됨. (지상 주차 불편이 대부분 - 여름에 아뜨거, 겨울에 아 추워, 봄에 황사,꽃가루 코팅) 인테리어 리모델링하면 발코니확장이니, 보일러니 낡은것들은 싹 고칠 수 있지만 도대체 주차문제는 재건축하지 않으면 개선이 안됩니다. 즉, 3세대 아파트는 낡아도 인테리어 싹하면 지금 신축입주하는 아파트 별로 안부럽습니다. 이러한 특징이 가격 그래프로 증명됩니다. case1 ))) 반포자이(09년 입주) vs 신반포자이('19년 입주) 19년 기준 국평 반포자이 : 25.2억 → 현재 39.7억 (역전) 신반포자이: 25.5억 → 현재 35.0억 *대조군: 2세대 아파트 잠원동아 case2))) 도곡렉슬(06년 입주) vs 도래카('16년입주) 16년 기준 도곡렉슬: 13.0억 → 현재 32.5억 (차이 벌어짐) 도래카: 12.0억 → 현재 29.7억 *대조군: 2.5세대 역삼래미안 위와 같이 10년이나 신축인 단지들을 역전하거나 가격을 벌리며, 떵떵거리고 있는 3세대 구축아파트입니다. 결론: 재건축예정 아파트 몸테크도 좋지만, 낡은 3세대 아파트 인테리어 하고 들어가는 것도 좋은 투자. 6. 분양권 vs 입주권 → 분양권 win 저는 '17년에 서울 분양권 2개를 1.5억에 투자했습니다. 만약 입주권 1 개를 투자했으면 감정평가+프리미엄 3억 이상 들었을겁니다. - 답십리파크자이 입주권 1개 = 투자금 3억~4억 - 답십리파크자이 분양권 1개 + 신길센트럴자이 분양권 1개 = 투자금 1.5억 저는 투자금이 덜들어가는 분양권이 입주권보다 우위에 있다고 봅니다. (그러나 위 4번의 원칙에 따라서 시세차익이 훌륭한 것은 입주권투자가 우위에 있습니다.) 7. 지방 몰락 저는 지금까지 포항2개+거제2개+여수1개+대전1개+안산2개를 투자했습니다. 그러나 권장하지 않습니다. 지방에 투자할 것을 모아서 서울 꼬빌이나 서울 아파트 upgrade 투자할걸하는 아쉬움이 있습니다. - 지방에도 분명 먹을게 있는 건 맞습니다. (전매제한 등 규제도 적음) - 투자금이 적게들기때문에 여러개 사려는 유혹이 듭니다. - 앞서 말씀드렸듯이 양극화는 심화되고 있고 지방 인프라는 상대적 박탈을 당하고 있습니다. - 특히, 임장을 가보면 data로 설명할 수 없는 무언가를 느꼈습니다. 최근 쿠팡플레이로 본 '소년시대'처럼 지방에 심리적 활성화가 있는 시대가 아니라, 제 고향인 논산,계룡에 가보면 활기가 눈에 띄게 줄은 것을 확인했습니다. 제 고향 친구들은 서울로 진학하거나 서울에 취업을 했고 지방에 남은 친구들은 10%이하입니다. 더욱이 지방 사립대들이 소멸되고 지거국보다도 서울 하위권대학을 선호하는 추세입니다. 지방과 수도권의 양극화는 더욱 심화될 것입니다. 이에 지방 투자는 권하지 않습니다. 어떻게든 서울 출퇴근 가시권에 있는 경기도 물건이라도 시작해야 합니다. 8. 오피스텔 , 생숙을 피하라. *참고로 저는 아파텔 2채, 생숙 2채 소유자입니다. - 현재 별내 생숙 임차인으로 거주중으로 매우 만족중입니다. 기존 살았던 새아파트 답파자, 신센자보다 만족스럽습니다. 보유-거주 중에 느낀 점 공유합니다. . - 아파트 >>> 오피스텔(아파텔) >>> 생숙 그거 아십니까? 생숙의 꿈은 오피스텔이 되는 것입니다. 오피스텔의 꿈은 아파트가 되는 것입니다. 아파트의 꿈은 다시 새아파트가 되는 것입니다. - 주택시장의 모든 초점은 아파트에 맞춰져 있습니다. 특히 새아파트요. 생숙, 아파텔 산 사람이 바보라서 샀습니까??? 모든 시장의 초점이 새아파트에 맞춰져있고 새아파트가 부족하니 시선이 아파텔, 생숙으로 옮긴 것입니다. 본능적으로 새아파트에 집착하는 투자자들은 새아파트 대체제인 아파텔, 생숙에 투자하려 합니다. 그러나 굉장히 Risk가 큽니다 .특히 생숙은 실거주가 아직까지 막혀있어서 주택으로서 대체하기에 많은 산이 있습니다. 아파텔은 아파트로 치면 최대 25평으로 공급이 되고 있어서 가족 확장성으로 인한 이동에 제한이 있습니다. 결론: 낡더라도 아파트를 매수하자. 아파텔/생숙? 거주 만족도 좋다. 월세-전세 임차인으로 들어가자. 9. 강남을 주목하자 저는 처음에 강남시세에 관심을 안뒀습니다. 가격이 넘사였기 때문에 이번생에는 어차피 그 안에 들어가지 못할 거라 생각했기 때문입니다. 그러나 내가 서울 뉴타운급 아파트에 관심이 있다 하더라도 강남 시세를 보셔야 합니다. - 강남은 美증시, 강북은 코스피. 한국주식과 같습니다. 결국에 강남 최상급지 → 강남 중급지 → 강북 뉴타운 → 서울 외곽지 시세로 퍼지는 것입니다. - 예를들어 지금 내가 눈여겨보는 답십리뉴타운 아파트를 사려고 하는데, 그 동네가 저평가인지 보려면 최근 형님들 시세 상승을 봐야합니다. 형님시세가 올랐는데, 아직 동생시세가 안올랐으면 저평가. 동생시세도 올랐으면 시세 정평가 입니다. 더 자세히 알고싶은 분들은 아래 포스팅을 읽으시길 권장드립니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223566089759 https://blog.naver.com/buildingsrg/223566089759 10. 아파트 시세표 - 아파트를 사면 시키지 않아도 본인의 아파트보다 형님동네, 동생동네 시세는 보게 됩니다. 점점 확장되어서 강남-강북-경기까지 모든 시세를 훑어보게 됩니다. 그러나 수도권에는 수많은 아파트가 있고 한동네에는 수십개의 단지가 있습니다. 모든 단지를 볼필요는 없습니다. 기껏해야 40개 단지만 대충 숙지해도 거의 모든단지 흐름을 알 수 있습니다. 예를 들어, 둔촌주공(올림픽파크포레온)시세를 알면 옆에 있는 소단지 미소지움 시세를 대략 알 수 있습니다. 이에 동급 이웃 헬리오시티 시세를 비교해보고 동생단지인 고덕 그라시움 시세 차이도 볼 수 있습니다. 아래 국평 시세표 포스팅은 계속 월마다 업데이트 하고 있으니 참고하시면 좋겠습니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223564008503 https://blog.naver.com/buildingsrg/223564008503 11. 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 비싼 아파트가 정답. - 앞서 말했듯, 양극화의 시대입니다. 지금 1억차이나는 동네가 앞으로 4억차이 날 겁니다. (ex. 신길센트럴자이 vs 고덕그라시움 분양가 1억차이 → 현재 4억 차이) - 가격은 계속 점점 벌어질 것입니다. - 뭐가 저평가일까요? 저평가 아파트를 사고 싶어요? nono 그냥 비싼 거 사시면 됩니다. 일시적인 키맞추기 저평가가 있을 수 있지만, 제일 비싼거 사시면 시세차익도 클 것이고 그 다음 상급지 이동에도 원활하게 됩니다. - 대학 서열: 서연고 서성한 중경외시 건동홍 국숭세단 광명상가 아파트던 대학이던 서열 바뀌는 건 정말 어렵습니다. 각 층마다 갭이 벌어지고 좁혀질 뿐입니다. +) 대출 받을 수 있을만큼 아끼지 말고 받으세요. 최대한 가용가능한 최대가격 아파트 사시는게 좋습니다. 12. 투자와 실거주 분리 저는 서초2동 래미안에스티지에 작년 갭투자를 했고 / 실거주는 경기도 별내에서 합니다. - 11번에 이어서 내가 가진 돈으로 최대한 비싼 아파트를 사는게 좋습니다. 제일 좋은 방법은 전세끼고 갭투자해서 본인은 월세로 실거주하는 것입니다. 꼭 실거주에 집착하여 본인이 살 수 있는 최적의 투자 케이스를 놓칠 수 있습니다. 저는 투자와 실거주를 분리하는 것을 추천드립니다. 이상입니다. 네이버에 '빌딩사령관'을 검색하세요. https://blog.naver.com/buildingsrg/223577968069 https://blog.naver.com/buildingsrg/223577968069
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