서론 : 급작스러운 부동산규제와 적응 a. 급작스러운 부동산규제 2025년 10월 15일 정부에서 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)을 서울 전 지역, 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남, 수원(영통.장안.팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남)으로 전면 확대안을 발표하고 10월 16일 위 지역들이 투기과열지구로 지정되었다. 그리고 위 지역들은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 토지거래허가구역 지정 전(2025년 10월 19일까지) 속칭 '5일장'이라고 하는 갭투자열풍이 불어왔다. '5일장'이라고 하는 갭투자시장은 수요와 공급에 따라 달리 적용되는 모습을 보여 개별아파트단지, 매수자와 매도자의 심리적차이, 임대차금액 등 여러 요인들에 따라 급매가 나타나기도 하고 기존 매물들의 가격이 상승하기도 한다. 그래서 적어도 이번주말(2025년 10월 19일)까지는 부동산시장이 혼조세를 보일 것으로 예상된다. b. 규제에 적응할 것이다. 하지만 그럼에도 시장 및 시장에 참여하는 사람들은 규제에 적응할 것이다. PC게임 "프로스트 펑크"에서 영하 150도까지 내려가는 추위 속에서도 살아남을 수 있는 방법이 있듯 시장역시 비정상적으로 강한 부동산규제 속에서도 기회는 꾸준히 있기 때문이다. 무엇보다 전국적으로 신축아파트의 공급이 감소해 추후 입주할 신축아파트는 점점 사라지고 있으며, 토지거래허가구역 전면 지정에 따라 임대차금액상승이 불보듯 뻔히 예견되며, 금리인하 및 확대재정정책으로 주식, 가상자산 등의 액면가격이 크게 상승하였기 때문이다. 그리고 주식, 가상자산의 경우 모멘텀이 큰 편이기 때문에 이를 통해 자산을 벌어들인 사람들이 안정자산이라 생각하는 서울 핵심지 부동산(아파트 및 미래 아파트가 될 재개발, 재건축)의 선호도는 계속 상승할 것으로 예상된다. 이 글에서는 '5일장'이 끝난 후 어떠한 유형의 부동산이 사람들의 관심을 받고 매수하면 좋을지 생각해보도록 하겠다. 그리고 규제가 불러올 시장왜곡과 이에 대응하는방법도 함께 생각해 보겠다. 5일장이 끝나면 어디를 사야할까 ? 1. 5일장이 끝나면 어디를 사야할까 ? 2. 결론 1. 5일장이 끝나면 어디를 사야할까 ? a. 재개발 재개발의 경우 입주권으로 바뀌는 관리처분인가 이전에는 아파트가 아니라면 토지거래허가대상이 아니기 때문에 토지거래허가여부에 관계없이 계속 거래가 가능하며, 입주권이 되더라도 경과규정(2018.1.24. 이전 사업시행인가 신청)에 따라 전매가 가능한 매물들이 있어 '5일장'이 끝난 후 이러한 매물들이 선호대상이 될 것으로 예상된다. 이러한 곳들의 대표적인 사례는 북아현뉴타운(2.3구역), 거여마천뉴타운(1,3구역) 등이 있다. 1) 북아현뉴타운(2.3구역) 북아현뉴타운은 서울 서대문구 북아현동 일대에 위치한 곳으로 북아현2구역(2,316세대), 북아현3구역(4,776세대)이 현재 관리처분인가 및 사업시행변경인가를 진행중이다. 2개 구역 모두 서대문구청과 갈등이 있으며 특히 북아현3구역의 경우 서대문구청장과 조합집행부 간 돌아올 수 없는 강을 건넌 것처럼 보이지만, 북아현뉴타운 2.3구역 모두 2018년 1월 24일 이전 최초사업시행인가를 받아 관리처분인가 이후에도 입주권의 전매가 자유롭게 가능하며, 과거 비슷한 프리미엄선에서 이야기되었던 노량진뉴타운(현재 프리미엄 15~17억원)대비 저렴한 프리미엄(2구역 13억원, 3구역 10억원)을 보이기에 투자수요가 증가할 것으로 예상된다. 특히 지방 등에서 중.장기적 관점에서 서울에 투자를 할 때 관심을 가지는 곳이 되지않을까 생각된다. 2) 거여마천뉴타운(1.3구역) 거여마천뉴타운은 서울 송파구 거여동 및 마천동 일대에 위치한 곳으로 마천1구역, 마천3구역, 마천4구역, 마천5구역 등이 재개발을 진행중인 곳이다. 이들 중에서 현재 조합설립인가단계이면서 설계변경 등을 통해 각각 3,000세대 내외의 아파트가 지어질 마천1구역(약 3,300세대), 마천3구역(약 2,500세대)의 경우 조합원분양가 등이 상승해 추가분담금은 높을 것으로 예상되지만 다세대주택들의 경우 매물을 잘 찾으면 초기투자금 7~8억원대로 매수할 수 있는 매물들도 많이 볼 수 있어 미래가치를 생각하면 나쁘지 않은 선택이 될 가능성이 높다. 무엇보다 거여마천뉴타운의 경우 서울 송파구에 위치해 2017년 8월 이후 현재까지 계속 투기과열지구로 지정되어왔기 때문에, 재개발 및 인근아파트들 역시 상대적으로 저평가된 경우가 많아 서울 전 지역 및 수도권 주요지역이 모두 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되어 같은 선상에 놓임으로 반사효과를 얻을 가능성도 있다. b. 갭투자 가능상품 토지거래허가구역이 지정되어도 갭투자가 가능한 상품들은 많은 사람들이 관심을 가질 것이다. 1) 청량리 주상복합 2025년 10월 20일 토지거래허가구역 확대지정이 적용되더라도 일반상업지역에 위치하고 있으며, 높은 용적률로 주상복합이 지어져 대지면적이 15제곱미터 이하의 경우 토지거래허가를 받지 않아도 부동산을 매수할 수 있다. 이에 따라 청량리역 인근에 위치한 롯데캐슬SKY-L65(2023년 입주, 1,425세대), 청량리역한양수자인그라시엘(2023년 입주, 1,152세대)의 36평(전용 84형)의 경우 용적률이 1000%내외로 상당히 높아 위 조건을 충족해 토지거래허가를 받지 않더라도 갭투자가 가능하다. 현재 이들은 모두 입주2년차를 맞이해 매물들이 많은 편이며, 롯데캐슬L65는 갭 10~11억원 정도, 한양수자인그라시엘은 갭 8~9억원 정도에서 갭투자 매물을 찾아볼 수 있다. 이는 특히 비수도권 투자자들의 수요증가를 유발해 사람들의 관심 및 선호도를 높이는 역할을 할 것으로 기대된다. 2) 아파텔 아파텔(아파트와 비슷한 외관 및 평면을 보이는 오피스텔)의 경우 그 동안 상대적으로 매매가격이 거의 상승하지 않은 모습을 보여왔다. 하지만 아파텔은 투기과열지구에 대한 영향을 덜 받거나(업무시설로 활용 중 매각시 양도세 중과배제), 토지거래허가구역이 아니기에 갭투자도 가능하며, 실거주를 하더라도 LTV60%까지 대출을 받을 수 있어 적은 자금으로 실거주, 투자 등을 할 수 있다는 장점이 있다. 이러한 점을 생각해보면 아파텔이 다시 틈새투자상품이 될 가능성도 보인다. c. 핵심지 핵심지의 경우 많은 사람들이 원하는 곳이고 이미 규제를 받은 지역이기 때문에, 상대적으로 규제의 영향이 미미하다. 이러한 곳들의 사례는 아래와 같다. 1) 재건축 재건축의 경우 재건축 이후 단지규모가 크거나 일정단계 이상 재건축이 진행된 곳들이 선호도가 증가할 것으로 예상된다. 규제지역 내 재건축의 경우 조합설립인가 후 전매제한이 있지만, 조합설립인가 후 3년이 경과하였을 때 사업시행인가신청을 하지 못하거나 사업시행인가 후 3년이 경과하였을 때 착공을 하지 못한 경우 3년 이상 보유한 소유자들은 조합원지위승계가 가능하기에 이러한 매물들을 잘 찾아보는 것은 어떨까 생각된다. 물론 이를 매수하기 위해서는 주택담보대출이 최대 2억원으로 줄어들었지만 매매가가 높은 매물의 경우 이는 큰 영향이 아니다. 서울 강남구 대치동에 위치한 대치우성1차(1984년 입주, 476세대)의 경우 2022년 9월 30일 사업시행인가를 받아 현재 사업시행인가 후 3년이 경과한 상태이다. 그리고 대치쌍용2차(1983년 입주, 364세대)와 통합재건축을 추진하기에 재건축 이후 약 1,272세대의 아파트가 지어질 예정이다. 이러한 곳들이 규제가 이루어지고 난 후 매수할 만한 곳이 되지 않을까 생각된다. 2) 한강변 신축아파트 2025년 현재 부동산시장 트랜드에 따르면, 한강변 신축아파트는 언제나 옳다. 그리고 강남(반포, 잠원, 압구정, 청담)에 위치한 한강변 아파트라면 더욱 그렇다. 이러한 의미에서 현재 한강변에 위치한 신축아파트 중 가장 가격이 저렴한 곳은 신반포18차(337동)이다. 역과 거리가 멀고 소형평형이며, 1대 1재건축을 진행해 추가분담금이 상당히 높고, 아파트가 지어져도 200세대 미만 나홀로아파트이기에 미래가치가 좋지않다 등 여러 이야기가 있겠지만 당장 발생할 초기투자금이 낮다는 점 하나만으로도 지금 관심을 가질 가치는 충분하다. 2. 결론 a. 남들보다 한 발만 먼저가자! 남들보다 한 발만 먼저 움직이자! 규제에도 불구하고 서울핵심지 등 부동산의 가격이 조정되지 않고 오를 것으로 생각한다면, 그리고 신축공급부족현상이 전세가 상승으로 이어지며 정부의 과도한 임차인 보호정책(계약갱신청구권 연장(3+3+3) 등)으로 인해 임대차가격의 왜곡이 더 커질 것으로 생각한다면, 그리고 주식, 가상자산 등의 투자를 통해 많은 돈을 벌어들이는 사람들도 있지만 심적으로 모멘텀을 버티기 어려워 안정자산에 투자를 희망한다면 사람들이 어떠한 자산에 투자할 지 생각해보자! 이렇게 생각한다면, 현재 부동산에 관심을 가지는 많은 사람들이 '5일장'에 치중할 때, 5일장 이후 부동산시장분위기를 예상해보며 이후 투자처를 생각해볼 필요가 있다. 조금만 먼저 움직이면 더 큰 기회를 얻을 수 도 있다. 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224045189761 |