글 양식은 메르님을 따라 해봤습니다. 올해 실제로 6월에 경매에 입찰하여 7월에 잔금을 치르기까지 과정을 요약해봤습니다. 아직도 아파트와 주택으로 돈을 벌 수 있다고 생각해서 모두가 아파트에 미쳐갈 때 저는 토지에 투자를 합니다. 과거에도 그랬지만 땅 따먹기 싸움이고, 좋은 위치를 얼마나 많이 선점을 하냐에 싸움이라고 봅니다. 그래야 기업과 법인에서 큰 돈으로 큰 부지를 사고, 큰 돈을 벌 수 있다고 보기 때문입니다. 물론, 토지를 싸게 매입해서 이자를 감당하고 유지해야 하는 것도 계산해야 합니다. 제 이야기 참고해보세요. 1. 경매란 법원이나 공공기관, 또는 민간에서 특정 재산을 공개적으로 매각하여 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 매각하는 절차임. 출처 https://blog.naver.com/happy1010_/223946549634 2. 우리나라에서는 주로 법원 경매(부동산·동산)가 많이 알려져 있고, 공매(국세청, 한국자산관리공사에서 진행)도 존재함. 3. 법원 경매는 채권자가 채무자의 재산을 압류하여 법원을 통해 매각하는 절차임. 4. 주로 부동산, 동산, 선박, 자동차 등이 대상임. 5. 경매를 하는 이유는 저렴하게 매수 가능하기 때문임. 6. 또한, 법원이 보장하는 소유권 이전으로 권리분석만 잘하면 안전함. 7. 제주도는 매주 화요일 경매기일 날임. 8. 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 뒤 1주일 뒤 낙찰 허가가 나옴. 9. 입찰 시 필요한 것은 신분증, 입찰보증금(입찰 최저가 10%), 도장임. 10. 6월 달 경매물건 중 입찰에 참여하여 낙찰 받음. 11. 낙찰을 받으면 '최고가 매수신고인 증명신청서', '입찰보증금 영수증'을 받음. 12. 이후, 다음주 월요일(낙찰 후 6일 내)까지 농지취득자격증명서(농취증)를 제출하라고 함. 13. 부동산 소재지 면 또는 동 사무소에 가서 농지취득자격증명서(농취증)를 작성하고 신청하면 특이사항 없으면 신청 후 4일 내 받음. 14. 농취증은 경매 입찰 전에도 신청하면 나오기도 함. 15. 그래서 입찰 전에 농취증을 받아서 낙찰 받은 날 바로 제출해도 상관 없음. 16. 낙찰받은 날짜 기준 일주일 뒤 낙찰허가가 나옴. 17. 일주일 뒤(낙찰 받은 시점 기준 14일 후) 낙찰허가 시 최고가매수인 대금지급기한통지서를 법원에서 발송함. 18. 대금지급기한통지서에는 잔금 납부 기한이 나와있어 그 기한 내에는 반드시 매각대금을 납부해야 함. 19. 법원에서 통지서를 발송하면 받을 때까지 일주일이 걸리기 때문에, 보통 법원에 방문하여 받기도 함. 20. 낙찰 받은 시점 기준 45일 후까지가 잔금 납부 기한으로 나와 있었음. 21. 여기까지가 법원에 행정서류가 어떤 것이 나오고, 낙찰자가 받는 서류들에 대한 것임. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 22. 이제는 잔금을 어떻게 납부해야 되고 했는지에 대한 문제임. 23. 원래 입찰하기 전에 경매 물건에 대해서 대출상담을 받아서 준비해야 되는 게 기본임. 24. 하지만, 이번에는 입찰 전 대출 상담도 안 받은 상태에서 낙찰받은 뒤, 그 주에 은행을 방문하여 대출상담을 받음. 25. 대출은행은 농협은행 또는 지역농협조합에 찾아가서 대출 상담을 받으면 됨. 26. 은행과 조합마다 기본적인 대출 상담 내용은 비슷하지만, 청년후계농 자금으로 대출받을 때는 경매물건에 대해서 은행마다 말하는 게 다를 수도 있음. 27. 그래서 2~3개 은행 또는 지역조합에 가서 상담을 받는 것을 추천함. 28. 은행에서 대출해주는 방법은 다음과 같음. 29. 농협기준 최초 감정가 55~60%(임야 55%, 전 60%)와 낙찰가 80%를 비교하여 더 낮은 금액으로 대출을 해줌. 30. 예를 들어, 감정가가 5억이고 낙찰가가 3억이면 최초 감정가 60%인 3억과 낙찰가 3억의 80%인 2.4억을 비교해서 80% 대출을 해주는 것임. 31. 이번에 내가 경매 입찰한 감정가 6억 대이고 그리고 낙찰가도 감정가 100%인 6억 대임. 32. 청년후계농 대출이 아니라면 지목이 임야인데 현황은 과수원이라서 감정가 6억 대에서 55%이라 3.5억 정도 밖에 안 나오는 상황인 것임. 33. 청년후계농 자금 대출로 5억까지 대출 받을 수 있었던 이유는 3.5억은 지역조합 농협에서, 나머지 1.5억은 농신보에서 보증을 해주어 시설자금으로 나옴. 34. 7월 14일에 자금 배정액 5억 확정 결과가 나오자마자, 7월 16일에 대출 신청을 함. 35. 배정액 확정이 나오자마자 신청했기 때문에 농협과 농신보에서 대출 서류 확인하는 데 걸린 시간이 일주일도 안 걸림. 36. 낙찰받은 물건에 대한 채권자가 지역농협이고, 이 물건에 대해 대출나왔던 은행에서 신청을 했음. 37. 이렇게 한 이유는 이미 한 번 대출 심사를 거친 물건이라서 대출 해주는 것에 대해서 우호적이라고 생각했기 때문임. 38. 농신보에서는 신용에도 문제 없고, 토지를 담보로 나머지 금액이 시설자금으로 대출을 해주는 것이기 때문에 심사 시간이 짧았음. 39. 청창농 자금으로 경매를 할 수 있고, 주의할 점은 기한인 것 같음. 40. 법원에서 정한 잔금납부기한까지 나올 수 있는지, 은행에 상담은 필수임. 41. 만약 기한까지 안 나왔을 때 낙찰자의 역량에서 잔금을 해결할 수 있는 것까지 준비를 해야 되는 상황이 올 수도 있음. 42. 해당 경매물건의 채권자 은행에서 대출을 받고, 농신보에서 시설자금으로 나온 덕분에, 잔금대금을 준비하여 잔금납부기한까지 납부할 수 있었음. 43. 이후 은행에서는 법무사와 잔금을 치렀고, 법무사가 잔금납부일에 소유권 이전 등기까지 신청했음. 한줄코멘트. 청년후계농 지침에 나왔듯이 자금으로 경매,공매 다 가능함. 문제는 서류 심사 결과가 잔금납부기한까지 나올 수 있냐 없냐임. 입찰 전에 은행 상담 받고 준비하면 가능할 것이라고 봄. https://blog.naver.com/dongasinvest_story https://blog.naver.com/dongasinvest_story
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