[] 토허제 확대지정을 이상한 마라톤에 비유해봅니다. 마라톤이 시작되고 실력좋은 A그룹(강남3구,용산,여의도,목동)이 선두로 치고나갑니다. 갑자기 경기운영진이 룰을 바꾼다며 선두에 있는 A그룹은 강제로 모래주머니를 채웁니다. A그룹은 후미그룹 선수들에 비해 상대적으로 느려졌지만 모래주머니를 찬채 한걸음씩 느리지만 달리기를 이어가고 있습니다. 바로 뒤에 있던 B그룹(마포, 옥수, 고덕, 과천, 판교, 분당 등)이 이때가 기회다 하며 바짝 쫓아갑니다. 그런데 갑자기 경기운영진이 다시 룰을 바꾼다며 B그룹과 그 뒤에있던 C,D,E,그룹까지 전원 모래주머니를채웠버립니다. 원래도 달리는 실력차이가 있기때문에 B그룹도 이제 느려져서 더이상 A그룹과의 간격을 좁히지 못합니다. A,B 두그룹간 간격은 점점 다시 벌어지게 됩니다. [ ] 이번규제 중 토허제 확대의 의미를 이해해야 합니다. 길어야 두세달이면 이번 대책의 효과도 없어질것이라는 일부 의견이 있던데 저는 생각이 조금 다릅니다. 기존 토허지역(A그룹)은 실거주장이었습니다. 전세끼고 갭투자가 불가능했기 때문입니다 덕분에 중상급지(B그룹)으로 가수요가 몰렸습니다. 물론 B그룹에도 실거주수요는 있습니다. A그룹과 다른점은 실거주수요 외에 전세끼고 갭투자수요가 같이 들어왔었다는 점입니다. B그룹의 가수요(갭투자)는 서울내에서 뿐아니라 지방에서도 유입되었습니다. 직전하락장 이후 서울,경기 일부지역 외에 지방의 회복이 더뎠기 때문입니다. 시장참여자들은 경험적으로 이것을 인지하고 있습니다. 지방 안오르거나 몇천만원 오를때 서울 알만한 지역은 훨씬 크게 오른다는걸 직접 경험했었기 때문입니다. 그래서 부산해운대/대구범어동 등 팔고 서울 중상급지로, 중상급지도 안되면 중급지에라도 갭투자 하는게 낫다고 판단했습니다. B그룹 상승세가 9월중순부터는 C그룹(왕십리,영등포,동작이수 등)으로 이어지고 있었습니다. 그래서 C그룹에도 실수요장과 가수요장이 동시에 몰리며 빠르게 가격이 변했습니다. 이제 모든 그룹들에 가수요는 끊겼습니다. 실수요자는 여전히 남아있지만 수요가 폭삭 줄었습니다. 동시에 전세낀 매물은 이제 매물로 나올수 없게 되었습니다. 즉, 공급도 폭삭 줄어들게 되었습니다. 실수요장만으로 꿈틀꿈틀 이어갈것입니다. 모래주머니를 차서 느리지만 한걸음 한걸음 앞으로 나아가는 것처럼 말이죠. 내년말 토허지정기간 만료일까지 폭락도 급등도 없을 것입니다. 이번 대책의 약발이 얼마안가서 소진되고 다시 급등장이 올 가능성은 낮을거같습니다. 토허지정이 연장되면 거래가 줄어든채 시장은 소강상태로 계속 이어질테지만 그렇다고 폭락도 없습니다. [ ] 갭투자자분들에게는 전세가격변화가 중요합니다. 기존 비토허제 지역 중 전세가율이 낮은 지역은 전세가격 유지/상승이 따라주지 않으면 갭투자자들이 대외경제 불안정시 휘청휘청 하게 됩니다. 기존 비토허제 지역 중 이주장 등 개별요인으로 전세가율이 비교적 높아 오히려 적은돈으로 갭투했던 동네는 지금의 이주장이 몇년뒤에는 입주장이되어 전세가격이 하락해버리면 갭투자자들이 휘청휘청 하게 될것입니다. 물론 전세가격이 하락할것이냐는 물음에 하락할것이라는 답변은 아닙니다. 그럴 가능성이 매우매우 낮다고 보고있습니다. 특히 전세기간 관련 법안(3+3+3)이 진짜 시행된다면 전세가격 폭등은 불보듯뻔할 것입니다. [ ] 마무리입니다. 만약 이대로 현금 실수요장이 몇년 더되면 이제 부동산 시장의 체력은 오히려 더욱 좋아집니다. 규제에 오랫동안 묶였던 상급지일수록 위기에도 끄떡없이 버티는게 가능했다는 사실을 기억해야 할것입니다.
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