오피스텔에 관해서 아파트란 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택으로 5층 이상의 영구건물로 한 가구씩 독립하여 살 수 있게 건축되었습니다. 4층 이하라도 허가받은 건물이거나 주상복합 아파트도 아파트에 해당합니다. 오피스텔이란 건축법상으로는 업무시설로 분류되어 있어 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물로 건축상 업무시설로 주거와 사무공간 겸용으로 주택은 아니지만 주택 용도로 활용이 가능합니다. 오피스텔을 취득할 때 신규는 당연히 업무용으로 되어 있기에 취득세는 4.6% 부과됩니다. 그러면 기존에 거주하고 있는 오피스텔을 취득하면 주택이라 주택으로 적용할까요? 그러하지 않습니다. 이 역시 4.6% 부과됩니다. 다만 오피스텔 재산세를 주택용으로 납부한다면 다른 주택 주택 수 판단 때 주택 수에 포함합니다. 우리가 알고 있는 2020년8월12일 대책이 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함한다는 것 역시 재산세를 주택으로 납부하였을 때 한정하고 있습니다. 결국 주거용 오피스텔을 취득할 때라도 취득세는 업무용으로 부과됩니다. ‘국세청과 지방세법에서는 주택으로 사용되고 있는지를 가장 중요한 판단 기준으로 보고 있습니다. 즉, 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 주택 수에 포함될 수 있지만, 업무용으로 사용하거나 임대 사업자 등록을 했다면 제외될 수 있습니다.’라고 쉽게 설명하고 있습니다. 여기서 국세는 맞습니다. 국세는 해당 오피스텔을 매매 때 또는 다른 주택을 매매 때 오피스텔이 ‘업무용으로 사용하고 있냐?’ ‘주거용으로 사용하고 있냐?’ 여부에 근거로 하고 있습니다. 앞전에 그래서 본인이 오피스텔을 다른 주택 비과세를 받기 위해서 일시적으로 업무용으로 전환하면 해당 주택이 1가구1주택 조건을 충족할 때 비과세가 된다고 하였습니다. 또한 이 주택을 매매하고 오피스텔을 비과세를 받으려면 다시 주거용으로 사용하고 대신 전환한 날로부터 2년 이상 주거목적으로 사용 때 이 오피스텔도 1가구1주택으로 비과세가 된다고 하였습니다. 오피스텔은 어찌 보면 카멜레온과 같은 존재입니다. 지방세법 ‘제13조의3(주택 수의 판단 범위) 4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.’ ‘제105조(과세 대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세 대상으로 한다.’를 보면 오피스텔에 대해서 구체적으로 명시가 되어 있지 않습니다. 일부에서 오피스텔을 주택 수 판단 때 제외를 해달라고 합니다. 물론 해주면 해당자는 좋겠지만 다른 사람과 비교 때 형편에 일부 어긋난다고 봅니다. 물론 이 분들에 말이 전혀 들린 것은 아닙니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 적용이 각각 다르니 당연히 기준점을 통일해 달라고 요구할 수 있습니다. 그런데 취득세만 놓고 보면 다른 주택 주택 수 판단때 제외라 중과세 적용은 없고 또한 종합부동산 대상(토지 부분 부과)은 아닙니다. 결국 유불리를 먼저 논하여야 합니다. 오피스텔에 대해서는 진진하게 논의하여 보아야 합니다. 자기에게 불리한 답변을 한다고 하여 불만을 제기하거나 “내가 강남, 서초 출신 고학력이고 임대 경험도 많은데 그걸 모르겠오? 참 답답하네. 그래서 그걸 변경하자는 거잖아요. 이해력이 대학 문턱도 못 간 분 같은데.....” 이런 표현은 하지 않았으면 합니다.
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