주례 역세권 단독주택 매물 소개에서 저희는 부산 사상구 주례동에 위치한 NO.744번 3층 단독주택(대지 90.5㎡·건축 147.54㎡), 방 8칸·거실·욕실 5개 및 세대 구성(1층 2세대·2층 2세대·3층 주인세대)을 명확하게 정리합니다.
저희는 남향 구조, 벽돌조 슬라브, 도시가스 난방·취사, 용도지역(2종일반주거), 사용승인일(1990.11.21), 교통(내정역 도보 6분·버스 정류장 도보 2분), 매매가 2억9천만원 및 중개사 롯데공인중개사(대표 박성칠, 051-313-0701 / 010-3581-0701) 등의 항목을 중심으로 세부 정보를 제공해 드립니다.
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매물 개요
매물번호 NO.744번
우리는 NO.744번으로 등록된 매물을 소개합니다. 매물 번호는 거래와 서류 검토 시 빠르고 정확한 식별을 돕는 기본 정보입니다. 내부 자료와 영상은 동일 번호로 조회되어야 혼선이 없습니다.
매물종류 주택매매
해당 매물은 주택 매매 물건으로, 다세대(또는 다가구) 성격의 주택입니다. 매매 대상은 토지와 건축물을 포함한 일괄 거래를 전제로 합니다.
지역 부산 사상구 주례동
위치는 부산광역시 사상구 주례동으로, 도시의 역세권과 주거 밀집 지역이 만나는 지점에 자리합니다. 우리는 이 입지를 역세권 프리미엄과 일상 생활 편의성의 균형점으로 평가합니다.
급매 물건 여부 및 특징
본 매물은 급매 성격으로 시장에 나와 있어 거래 속도와 조건에 따라 가격 협상 여지가 존재합니다. 급매라는 속성은 빠른 의사결정과 서류 준비를 요구하며, 장점은 경쟁 입찰 없이 합리적인 가격에 확보할 가능성, 단점은 권리·하자 점검을 서두르지 않으면 리스크가 발생할 수 있다는 점입니다.
홍보 영상 출처 롯데공인TV
매물 홍보 영상은 롯데공인TV에서 제작·배포된 자료가 있으며, 영상은 현장 상태와 외부 접근성 등을 시각적으로 확인할 수 있는 유용한 보조 자료입니다. 우리는 영상과 현장 실측 자료를 병행하여 판단할 것을 권장합니다.
기본 정보(대지·건축)
대지면적 垈90.5㎡(27.3)
대지면적은 垈90.5㎡(약 27.3평)로 비교적 소규모 토지입니다. 토지 규모는 다가구 운영이나 소규모 재건축 가능성 평가 시 중요한 기초 데이터가 됩니다.
건축면적/연면적 建147.54㎡(44.6)
건축연면적 建147.54㎡(약 44.6평)로, 총 3층 규모의 내부 연면적 합계입니다. 연면적 대비 활용도, 층별 배분, 공용면적 비율을 통해 임대 가능 호실 수와 수익성 추정이 가능합니다.
건물사용승인일 1990.11.21
건물 사용 승인일은 1990년 11월 21일로, 건물 연식이 비교적 오래된 편입니다. 건축 연식은 설비 노후, 구조적 안전, 단열·방수 상태 등에 직접적인 영향을 미치므로 세밀한 점검이 필요합니다.
건물구조 벽돌조 슬라브
구조는 벽돌조 슬라브로 표기되어 있으며, 외벽 및 골조 상태 확인과 함께 내하중, 균열 발생 여부, 슬래브 상태 점검이 요구됩니다. 구조적 보강이나 리모델링 시 예상 비용에 바로 영향을 미칩니다.
건물방향 남향(거실기준)
거실을 기준으로 한 남향 배치는 채광과 통풍에서 유리한 조건입니다. 우리는 남향이라는 요소가 임대성과 주거 만족도를 높이는 핵심 포인트라고 판단합니다.
용도지역 2종일반주거지역
해당 필지는 2종일반주거지역으로 용도제한과 개발 규제가 비교적 명확합니다. 건축물 추가 증축, 용도 변경 등 개발 계획을 세울 때 관련 법규(건축법, 도시계획조례 등)를 검토해야 합니다.
건폐율 60%
건폐율 60%는 토지 대비 건축면적의 최대 허용 비율을 나타냅니다. 현재 건물의 위치와 향후 리모델링 또는 증축 가능성을 판단할 때 중요한 수치입니다.
층별 구성 및 실내 구조
1층 면적 52.14㎡(15.8) — 2세대 구성
1층은 52.14㎡(15.8평)이며 2세대 구성이 되어 있습니다. 1층의 경우 별도 출입구 확보 여부, 전용 주차 공간 가능성 유무, 공용 복도 및 계단 접근성을 확인해야 합니다. 임대 시에는 1층의 접근성 때문에 소형 가게, 사무용 전환 가능성도 검토해볼 수 있습니다.
2층 면적 47.04㎡(14.2) — 2세대 구성
2층은 47.04㎡(14.2평)로 역시 2세대가 배치되어 있습니다. 층고, 창호 배치, 환기·채광 상태가 임대 경쟁력을 좌우합니다. 2층은 중간층으로 방음과 냉난방 효율 개선을 통해 임대료 상승 여지가 있습니다.
3층 면적 48.36㎡(14.6) — 주인세대
3층은 48.36㎡(14.6평)로 주인세대가 사용 중입니다. 최상층 특성상 테라스나 추가 공간 활용 가능성, 전망과 채광 우위가 있습니다. 주인세대를 유지하며 건물 전체 관리를 겸하는 운영 모델도 고려할 수 있습니다.
전체 방수 8칸, 거실 및 욕실 5개
전체적으로 방 8칸, 거실 및 욕실이 총 5개 배치되어 있습니다. 각 세대별로 독립적인 욕실 설치는 임대 시 큰 장점이며, 방 개수는 가구 구성에 따라 다양한 임대 포지셔닝(원룸형·투룸형·가족형)으로 분할하거나 통합할 수 있는 여지를 제공합니다.
세대별 평면 및 활용 아이디어(임대/자체거주 등)
우리는 세대별 평면을 다음과 같이 활용할 것을 제안합니다. 1층의 두 세대는 소형 상업·사무형 전환 또는 전통적 원룸 임대(학생·직장인 대상)로 운영할 수 있습니다. 2층의 두 세대는 중간층의 장점을 살려 장기 임대(신혼·중장년 주거)로 포지셔닝하거나 에어비앤비 등 단기임대의 소형 가구 타입으로 활용할 수 있습니다. 3층 주인세대는 자체 거주를 유지하면서 건물 관리와 수리 우선순위를 직접 통제하는 모델이 효율적입니다. 우리는 필요 시 일부 세대를 합쳐 1~2개의 넉넉한 주거형으로 리모델링해 가치 상승을 노리는 전략도 추천합니다.
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설비 및 난방·취사 시설
난방 방식 도시가스
난방은 도시가스로 되어 있으며, 보일러의 연식과 유지보수 이력을 확인해야 합니다. 가스 난방은 효율적이나, 노후 보일러 교체 시 초기 투자가 필요할 수 있습니다.
취사 도시가스
취사 역시 도시가스가 공급되므로 가스 배관, 밸브, 가스 안전장치 점검이 필수입니다. 각 세대별 배관 분리 여부와 누설 여부에 대한 검사가 필요합니다.
관리비 실사용에 따른 부과 방식
관리비는 실사용에 따른 부과 방식으로 운영되고 있으며, 공용전기·수도·가스의 분담 방식과 과거 청구 내역을 확인하는 것이 중요합니다. 우리는 과거 1~2년치 관리비 영수증을 요청해 월별 변동성을 파악할 것을 권합니다.
주요 설비 점검 포인트(배관, 보일러, 전기, 창호)
우리는 다음 항목을 중점 점검할 것을 권장합니다: 배관(급·배수 및 누수 여부), 보일러(연식·연료 소비·검사 이력), 전기(분전반 용량, 누전차단기, 배선 상태), 창호(기밀성, 손상, 결로 여부). 특히 1990년대 건축물인 만큼 배관과 전기 설비는 개보수 필요 가능성이 높습니다. 전문업체의 안전진단과 수리 견적을 확보해 투자 계획에 반영해야 합니다.
교통 및 접근성
지하철 내정역 도보 약 6분
지하철 내정역까지 도보 약 6분으로 역세권 입지를 확보하고 있습니다. 우리는 역세권 접근성을 투자성 판단의 핵심 요소로 보며, 출퇴근 수요와 상권 유입에 긍정적 영향을 미친다고 평가합니다.
버스정류장 및 버스도로 접함
건물은 버스도로에 접해 있고 인접 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 버스 노선과 배차 간격을 확인하면 임대 대상 고객층(통근자, 학생 등)을 보다 정확히 예측할 수 있습니다.
버스정유소 도보 2분 거리
인근 버스정유소에서 도보 2분 거리에 위치해 있으며, 이는 교통 환승과 차량 이용자들의 편의성을 높입니다. 다만 주차 수요와 관련하여 도로 혼잡, 소음 여부는 현장 확인이 필요합니다.
인근 주요 도로 및 차량 접근성
주요 도로와의 접근성이 좋아 차량 이동이 편리하며 물류 이동이나 관리인 출입에 유리합니다. 우리는 주차 확보 여부와 주민 주차 규정, 도로 제한 속도 등을 현장 점검 항목에 포함할 것을 권장합니다.
주변 인프라 및 생활환경
상업시설 및 편의시설 분포(마트, 상가 등)
인근에 마트와 상가가 분포하여 일상 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 편의점, 식당, 소형 상권은 세입자 유치에 긍정적이며, 상권의 활성도는 임대료 수준과 공실률에 직접적인 영향을 미칩니다.
교육시설(초·중·고, 학원가) 근접성
주변에 초·중·고 및 학원가가 밀집해 있다면 가족 단위 세대와 학생 수요를 기대할 수 있습니다. 우리는 인근 교육시설 유무와 도보 통학 가능성, 학군 선호도를 확인할 것을 제안합니다.
의료시설 및 공공시설 접근성
의료기관과 공공서비스(우체국, 주민센터 등) 접근성은 거주 만족도를 높이는 요소입니다. 응급상황 접근성 및 노년층 거주 가능성 평가에 필요한 항목이므로 목록화된 병의원과 운영시간을 확인해야 합니다.
공원·녹지 및 생활환경 소음/공해 요인
근처 공원이나 녹지가 있다면 주거 환경 가치가 상승합니다. 반면 인접 도로·상업시설·공업시설로 인한 소음 또는 공해 요인이 있다면 단기적 임대와 장기적 가치에 부정적 영향을 미칠 수 있으므로 현장 방문 시 소음과 주변 활동을 직접 확인해야 합니다.
가격 및 거래 조건
매매가격 2억9천만원
현재 제시된 매매가는 2억9천만원입니다. 우리는 이 금액을 토대로 권리 분석, 설비 보수 예상 비용, 임대 수익률 등을 종합해 투자 적합성을 판단해야 한다고 봅니다.
매도 상황(급매성 여부 및 거래 희망조건)
매물은 급매로 시장에 나와 있어 매도자가 신속한 거래를 원할 가능성이 큽니다. 우리는 매도자의 희망 기한과 잔금 조건, 중개 수수료 및 특약 사항을 사전 협의할 것을 권합니다.
가격 협상 포인트 및 제시 전략
가격 협상에서는 건물 연식에 따른 보수 필요성(보일러·배관·창호·외벽 보수), 권리 정리 필요성, 임대 공실률 리스크를 주요 근거로 제시할 수 있습니다. 우리는 구체적인 수리 견적과 권리 조사 결과를 토대로 단계별 제안가를 준비하고, 필요 시 잔금 지불 조건이나 수리완료 후 잔금 지불 같은 조건을 협상 카드로 활용할 것을 권장합니다.
권리관계 및 등기부 등본 확인 항목
권리관계 확인은 최우선 과제이며, 등기부 등본에서 소유권, 근저당권, 가압류·가처분·가등기, 전세권, 임대차관계 등을 확인해야 합니다. 우리는 추가로 건축물대장(사용승인일·구조·용도), 토지대장(지목·면적), 인허가 관련 서류(증축·개축 내역), 지방세 납부 여부를 체크리스트로 만들 것을 권합니다.
투자성·수익성 분석
5세대 구조를 활용한 월세·단기임대 수익 가능성
5세대 구조는 안정적인 다가구 임대를 통한 월세 수익 창출에 적합합니다. 각 세대를 원룸 또는 투룸으로 운영할 경우 세대별 임대료 합산으로 기대수익을 계산할 수 있으며, 최상층은 단기임대(에어비앤비 등)로 차별화해 수익을 극대화할 수도 있습니다. 우리는 현지 임대 시세 조사를 통해 예상 임대료와 공실률을 기반으로 실질 수익률(ROE, CAP rate)을 산출할 것을 권장합니다.
공실 리스크 및 임대수요 분석
역세권이라는 강점에도 불구하고 노후 건물 특성 때문에 공실 리스크가 존재합니다. 우리는 타깃 세입자(학생·직장인·신혼부부 등)를 명확히 하고 해당 수요층의 월세 지불능력과 선호 조건(주차·보안·난방 등)을 분석해야 한다고 봅니다. 공실을 줄이기 위한 초기 인센티브(첫 달 임대료 할인, 보수 비용 부담 등) 전략도 고려할 만합니다.
리모델링·리노베이션을 통한 가치 상승 시나리오
부분적 리모델링(보일러 교체, 창호 개선, 욕실·주방 현대화)은 즉각적인 임대료 상승을 가져올 수 있습니다. 우리는 비용 대비 효과 분석을 통해 우선순위를 세워야 하며, 예를 들어 전기·배관 정비와 창호 개선을 우선으로 하고 내부 인테리어는 단계적으로 진행하는 시나리오를 추천합니다.
지역 개발계획 및 역세권 프리미엄 영향
향후 지역 개발 계획(도로 확장, 상권 재정비, 공공시설 투자 등)이 예정되어 있다면 역세권 프리미엄이 추가로 부여될 수 있습니다. 우리는 관할구청의 도시계획 자료와 토지이용계획을 확인해 중장기적 가치 상승 가능성을 평가할 것을 권합니다.
장점 및 단점 분석
주요 장점: 역세권 입지, 남향, 다세대 분리 구조, 접근성 우수
이 매물의 강점은 명확합니다. 역세권으로서의 교통 편의, 거실 기준 남향 배치로 인한 채광 및 환기 우위, 다세대(5세대) 구조로 인한 분산 수익 모델, 버스·도로에 인접한 접근성 등은 투자자에게 매력적인 요소입니다. 우리는 이 점들을 마케팅 포인트로 활용할 것을 권합니다.
주요 단점: 건물 연식(1990년 사용승인), 리모델링 필요 가능성
단점으로는 사용승인일이 1990년으로 건물 연식이 오래된 점과, 그에 따른 설비·내부 마감의 노후화 가능성이 큽니다. 이는 초기 투자비용을 증가시키고 공실 기간을 연장시킬 수 있는 요인입니다.
안전·구조상 점검 필요항목(내진, 누수 등)
안전 측면에서는 내진 성능 부족 가능성, 누수 및 결로, 지붕·슬래브 균열 여부, 배수 기능 점검, 옥상 방수 상태, 전기 배선의 안전성 등을 우선 점검해야 합니다. 우리는 전문 구조·설비 업체의 정밀진단을 권하며, 결과에 따라 보수·보강 비용을 매매협상에 반영해야 한다고 판단합니다.
개선 방안 및 우선 투자 포인트
우선 순위는 안전성 확보(구조·전기·가스) → 생활 편의성 개선(보일러·창호·욕실) → 외관·내장 리모델링 순입니다. 우리는 최소한의 비용으로 임대 경쟁력을 높일 수 있는 부분(예: 창호 교체, 욕실 개보수, LED 조명 교체 등)에 먼저 투자할 것을 권장합니다.
결론
매물 요약 및 핵심 포인트 정리
우리는 이 매물을 역세권에 자리한 3층 다가구 주택으로 요약합니다. 대지 垈90.5㎡, 연면적 建147.54㎡, 5세대 구성(방8칸, 욕실5개), 남향, 도시가스 난방·취사, 사용승인 1990.11.21, 매매가 2억9천만원이라는 점이 핵심입니다. 장점은 교통·입지·구조 분할로 인한 임대 수익 잠재력, 단점은 건물 연식과 그에 따른 보수 필요성입니다.
이 매물이 적합한 대상(투자자, 다가구 임대운영자, 자가 거주 희망자)
우리는 이 매물이 다음과 같은 대상에게 적합하다고 봅니다: 다세대 임대 운영을 통해 현금흐름을 확보하려는 투자자, 역세권 소형 다가구 포트폴리오를 확장하려는 임대사업자, 또는 상시 리모델링을 감수할 수 있는 자가 거주 희망자. 특히 빠른 거래를 선호하는 투자자는 급매 조건을 기회로 삼을 수 있습니다.
권장 다음 단계(현장 방문 예약, 서류 요청, 가격 협상 준비)
우리는 다음 단계를 권장합니다. 첫째, 현장 방문을 통해 소음·채광·주차·외관 상태를 직접 확인할 것. 둘째, 등기부 등본·건축물대장·사용승인서·최근 관리비 영수증·보일러·전기·배관 유지보수 기록 등의 서류를 요청할 것. 셋째, 전문 업체를 통한 구조·설비 점검(안전진단 견적 포함)을 의뢰하고 이를 바탕으로 실질 수리비용을 추정하여 협상 전략을 수립할 것. 마지막으로 우리는 매도자의 거래 희망 조건과 기한을 파악해 단계별로 제시가(오퍼)를 준비할 것을 권합니다.
우리는 이 자료를 바탕으로 현장 방문 일정을 잡고, 필요한 서류와 점검 항목을 준비해 다음 의사결정에 나설 준비가 되어 있습니다.
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