광안동 단독주택 급매물 소개: 부킹남이 제작한 영상에 따르면 광안동에 위치한 단독주택이 평당 707만원, 총 3억7천만원에 급매로 나왔다. 토지 면적은 52평, 연면적은 22평이며 광안역에서 직선거리로 도보 약 6분 거리에 위치해 있다.
해당 글은 매물의 주요 제원(위치·면적·가격), 영상 정보 및 문의처를 간략히 정리하여 관심 고객이 신속히 확인하도록 구성되어 있다. 추가 문의는 공인중개사 우부장(010-8881-7877)에게 직접 연락하면 된다. 미술가의 고유한 문체를 그대로 복제할 수는 없으나, 콜슨 화이트헤드의 리듬감 있는 문장, 날카로운 관찰, 은유적 이미지 등을 참고하여 그 분위기를 반영한 전문적 문체로 작성한다.
매물 개요
매물 명칭 및 유형: 광안동 단독주택 급매물
그 매물은 광안동에 위치한 단독주택으로 소개된다. 급매물이라는 표기가 붙어 있어 매도 의사 또는 거래 기간이 단축된 상황을 암시하며, 시장에서 즉시성에 무게를 둔 접근이 요구된다. 매물의 성격은 주거용 단독주택으로서 자가 거주와 소규모 리모델링 후 재판매 또는 임대 활용이 가능한 유형이다.
평당 가격 표기: 평당 707만원
그 매물은 평당 707만원으로 표기되어 있다. 평당 단가는 지역 내 비교와 투자 청사진 수립의 출발점이며, 토지 비율과 건축 상태에 따라 실질 가치가 달라진다. 이 단가는 급매라는 맥락에서 정상가 대비 할인 폭을 반영할 가능성이 있으므로 세부 검증이 필요하다.
총 매매금액 표기: 약 3억7천(표기 기준)
공고에는 총매매금액을 약 3억7천으로 표기하고 있다. 표기 기준은 반올림 처리된 수치로서 실제 산출값과 미세한 차이가 존재할 수 있다. 매수자는 소수점 단위까지 계산해 총액의 구성(토지, 건물, 제세공과금 등)을 면밀히 검토해야 한다.
토지·연면적 요약: 토지 52평, 연면적 22평
토지면적은 52평, 연면적은 22평으로 요약되어 있다. 토지 대비 건축 면적이 상대적으로 작아 잔여 부지 활용이나 증축 가능성, 조경 및 주차 확보 등 물리적 여지가 남아 있음을 시사한다. 면적 구성은 향후 설계 변경이나 용도 전환 시 주요 변수로 작용한다.
출처 및 영상: Video by 부킹남(부동산을 킹 잘하는 남자)
정보 출처는 ‘부킹남(부동산을 킹 잘하는 남자)’의 영상 자료다. 영상은 시각적 정보와 현장 인상을 제공하므로 공적 서류와 함께 비교 검토하는 보조 자료로 활용해야 한다.
위치 및 주변환경
행정구역 및 지번 표기: 광안동 위치 안내
그 매물은 부산 광안동 행정구역 내에 위치한다. 정확한 지번은 공고 및 등기부와 매도자 자료에서 확인해야 하며, 행정구역 표기는 재산세, 학교 배정, 각종 규제 적용의 기준이 된다. 광안동이라는 지명은 해양과 도시 기능이 혼재하는 지역적 특성을 내포한다.
역·대중교통과의 거리: 광안역에서 직선거리로 약 도보 6분
광안역과의 직선거리는 도보로 약 6분 수준으로 표기되어 있다. 실제 보행 시간은 지형, 신호 대기, 골목 구조 등에 따라 달라질 수 있으나, 역세권 접근성은 일상 이동성과 임대 수요에 긍정적 영향을 준다. 통근·통학 동선에서의 편의성이 투자 지표로 작용한다.
주변 상권 및 상업시설 분포
그 매물 주변에는 생활형 상점과 식음료 업소, 소규모 상업시설이 분포할 것으로 예상된다. 역세권을 기반으로 한 상권이 형성되어 있어 일상 소비와 외식, 편의시설 이용에 유리하다. 상권의 규모와 활성도는 임대 수요와 주거 만족도에 직결되므로 현장 방문을 통한 상권 실사 권고된다.
교육시설 및 학군 개요
해당 지역의 초·중·고교 배치와 학군 정보는 향후 실거주자 또는 임차인 확보에 영향을 준다. 근접한 유치원과 초등학교의 위치, 통학로 안전성, 학원 밀집도 등을 확인하면 가족 단위 수요 예측에 도움이 된다. 학군은 장기 가치 평가의 핵심 요소 중 하나다.
주변 녹지·조망 및 생활환경 특성
광안동의 지리적 특성상 일부 지역에서 바다 조망이나 근린공원 접근성이 있을 수 있다. 녹지와 조망은 주거 쾌적성과 프리미엄 요소로 작용한다. 생활환경은 소음, 통행량, 일조권 등으로 세부 평가되어야 하며, 특히 단독주택은 사생활 보호와 정주 여건이 중요하다.
토지 및 건물 상세
토지면적 상세: 52평(면적 단위와 환산 설명)
토지 면적은 52평으로 표기되어 있으며, 평 단위는 한국에서 통용되는 면적 단위다. 환산하면 1평 ≈ 3.3058㎡이므로 52평은 약 171.7㎡(52 × 3.3058)를 의미한다. 매수자는 제시된 평수와 공적 장부의 지번 표기를 대조해 실제 경계와 면적 차이를 확인해야 한다.
연면적 및 건축물 크기: 연면적 22평
연면적은 22평으로, 이는 건물의 전체 바닥면적 합계를 의미한다. 평으로 환산하면 약 72.7㎡(22 × 3.3058) 정도로 소형 단독주택에 해당한다. 토지 대비 연면적 비율이 낮아 확장성, 주차 확보, 외부 공간 구성에 여지가 있을 수 있다.
건축 구조 및 층수(현황 기재 필요)
건축 구조 및 층수에 대한 구체적 표기는 공고에 명시되어 있지 않으므로 현황 확인이 필요하다. 목조, 철근콘크리트(RC), 조적조 등 구조 유형에 따라 내구성, 리모델링 비용, 증축 가능성이 달라진다. 층수 역시 용도와 법규상 증축 한계에 영향을 미친다.
건축 연도 및 내부 상태(노후도/리모델링 필요성)
건축 연도와 내부 상태는 매물의 가치와 리모델링 필요성을 결정하는 핵심 항목이다. 연식이 오래되었다면 배관, 전기, 단열, 창호 등 교체가 필요할 가능성이 높다. 내부 상태에 따라 추가 비용과 공사 기간이 크게 달라지므로, 정밀 점검(감정평가, 구조 안전 진단 등)을 권장한다.
토지 지목 및 이용현황(대지/도로/기타)
토지의 지목이 대지인지 도로인지 기타인지 여부는 이용 가능성과 개발 규제를 좌우한다. 대지로 등록된 경우 주거용 건축물 유지·증축이 비교적 자유로운 반면, 기타 지목(임야, 잡종지 등)은 용도 변경 절차가 필요할 수 있다. 또한 토지 일부가 도로로 편입되어 있을 가능성도 확인해야 한다.
가격 및 가격 분석
평당 707만원의 의미와 산출 근거
평당 707만원은 매도자가 제시한 단가이며, 산출 근거로는 토지비와 건물 가액의 합산, 시세 대비 조정, 급매 할인율 등이 고려되었을 것이다. 매수자는 인근 거래 사례, 공시지가, 감정가 등을 참고해 그 근거를 검증해야 한다.
총매매금액 계산 및 소수점 환산 예시
표기된 평당가와 면적을 곱하면 상세 총액을 산출할 수 있다. 계산 예시는 다음과 같다.
- 평당 707만원 × 토지 52평 = 36,764만원 = 367,640,000원(약 3억6,764만원). 공고의 약 3억7천 원 표기는 반올림된 값으로 해석되며, 실거래 시 세금·중개수수료·인수비용 등이 추가된다.
인근 유사 매물과의 시세 비교
인근 유사 매물과의 비교는 가격 적정성 판단의 핵심이다. 비교 항목으로는 평당가, 토지 대비 건물 비율, 연면적, 역세권 거리, 층수, 리모델링 필요성 등이 있다. 매수자는 최근 실거래가와 공시지가, 인근 매물의 거래 기간을 참고해 해당 단가의 할인 폭과 프리미엄 요인을 분석해야 한다.
급매물로서 가격의 적정성 분석 포인트
급매물은 시세보다 낮은 가격 책정이 일반적이나, 적정성 판단은 이유에 달려 있다. 매도 사유(긴급 자금처리, 상속, 법적 문제 등), 건물 노후도, 권리관계 복잡성, 시장 흐름 등을 점검해야 한다. 단순히 평당단가만으로 판단하기보다 숨겨진 비용을 고려해 총비용 대비 가치를 산정해야 한다.
가격 협상 여지 및 제안 전략
가격 협상은 급매 성격과 현장 상태, 권리 정리 상황에 따라 달라진다. 매수자는 현장 점검 결과와 수리·리모델링 비용, 권리관계 정리 비용을 근거로 합리적 감가요인을 제시할 수 있다. 또한 거래 완료 시점과 조건(소유권 이전, 잔금 시기, 인도 조건 등)을 협상 요소로 활용하면 실효성 있는 가격 조정이 가능하다.
교통 접근성
지하철 접근성: 광안역 연계성 및 환승 정보
광안역과의 도보 접근성(직선거리 약 6분)은 지하철 이용에 유리하며, 환승정보와 노선 연결 성격에 따라 통근 편의성이 달라진다. 지하철 라인의 혼잡도, 첫차·막차 시간, 역 주변 환승체계 등을 확인하면 실제 이동 편의 지표를 보완할 수 있다.
버스 노선 및 정류장 접근성
인근 버스 정류장과 주요 노선의 가용성은 대중교통 보완재로 중요하다. 버스 노선이 다양하고 배차 간격이 짧다면 특정 시간대 이동성이 향상되며, 노선을 통한 중심업무지 또는 교육권과의 연결성은 부동산 수요에 긍정적 영향을 준다.
주요 도로 및 차량 접근성(출퇴근 동선)
주요 간선도로와 고속도로 진입로까지의 접근성은 자가용 이용자의 출퇴근 동선에 영향을 준다. 차량 접근성이 우수하면 교외 출퇴근자나 물류 이동이 편리해지는 반면, 도로 소음과 주차 문제는 생활 만족도를 떨어뜨릴 수 있다. 출퇴근 시간의 실제 통행 소요 시간을 확인할 필요가 있다.
도보 이동성 및 생활권 반경(상권까지 소요시간)
도보 이동성은 일상 생활권을 규정한다. 편의시설, 마트, 병원, 학교 등이 도보권(예: 5~15분)에 위치할 경우 생활편의성이 높다. 매수자는 실제 도보 동선을 점검해 이동 시간과 안전성을 확인해야 한다.
교통 호재(예정된 개발·도로 계획 등)
향후 예정된 교통 개발(신규 지하철 노선, 도로 확장, 환승센터 등)은 장기 가치 상승 요인이다. 반대로 일부 개발 사업은 공사 기간 중 소음·교통 혼잡을 유발할 수 있으므로 시기와 범위를 확인해야 한다.
생활 인프라 및 편의시설
대형마트·상점·병원 등 주요 편의시설 거리 및 소요시간
대형마트, 편의점, 병원 등 핵심 편의시설이 근거리에 위치하면 일상생활의 편리성이 확보된다. 매물 인근의 대표적 편의시설까지의 도보 또는 차량 소요시간을 측정해 실거주자의 생활패턴을 예측할 수 있다.
교육시설(유치원·초중고)과 학군 정보
유치원·초중고의 근접성 및 학군 평판은 가족 단위 수요에 결정적이다. 학교 배정, 학원 밀집도, 통학 안전로 등을 확인하면 해당 매물이 가족층에게 매력적인지 판단할 수 있다.
문화·여가시설(공원·체육시설·카페 등) 접근성
공원, 체육시설, 카페와 같은 문화 여가지역은 주거 쾌적성과 커뮤니티 형성에 기여한다. 특히 광안동 근처의 해변이나 산책로 접근성은 프리미엄 요소가 될 수 있어 장기 거주 인센티브로 작용한다.
생활편의성 평가: 일상 생활 편리성 점검
종합적으로 생활편의성을 평가하면 매물의 실거주 적합성과 임대 매력도를 예측할 수 있다. 대중교통, 상권, 의료·교육 인프라, 녹지 및 여가시설의 균형 여부가 핵심 평가항목이다.
투자 관점 분석
임대 수익성 검토(단기·장기 임대 가능성)
임대 수익성은 입지, 건물 상태, 공급량, 수요층에 따라 달라진다. 역세권에 근접하고 상권이 활성화된 점은 단기·장기 임대 모두에서 긍정적이지만, 연면적이 22평으로 작은 편이라 세대 구성(원룸·투룸·가족형)에 따른 수익률 차이가 클 수 있다.
시세 상승 요인 및 장기 가치 전망
시세 상승 요인은 교통 인프라 개선, 지역 개발 계획, 학군 개선, 관광·상권 활성화 등이 있다. 광안동의 경우 지역 발전계획과 해양 인접성, 역세권의 장기적 가치가 상승 요인이 될 수 있다. 다만 단기 변동성도 존재하므로 장기 관점의 리스크 분산이 필요하다.
환금성(매도 용이성) 분석
환금성은 입지 경쟁력과 수요층의 폭에 좌우된다. 소형 단독주택은 타깃 수요가 한정적일 수 있으나, 역세권과 상권 근접성은 매도 시 매수자 관심을 유발할 수 있다. 급매라는 점은 빠른 매도 가능성을 의미하나, 법적·물리적 문제는 거래 지연 요인이 된다.
투자 리스크 항목(노후, 규제, 수요 변동 등)
리스크로는 건물 노후로 인한 대수선 비용, 토지·건물에 대한 근저당 및 가압류 등 권리 문제, 용도지역 규제, 지역 수요 변동(상권 쇠퇴 등) 등이 있다. 각 리스크는 정량적 비용 산정과 법적 검토로 사전에 대비해야 한다.
투자자별 적합성(실거주 vs 투자 vs 리모델링 후 매도)
실거주자에게는 즉각적인 생활 편의성과 학교·교통 인프라가 중요하다. 투자자에게는 임대수익성과 환금성이 핵심이다. 리모델링 후 매도를 고려하는 투자자에게는 증축 가능성, 디자인 개선으로 인한 가치 상승 여지가 있는지 확인하는 것이 중요하다. 매물의 특성상 소규모 리모델링으로 가치 재창출이 가능한 케이스가 될 수 있다.
리모델링 및 활용 방안
내부 리모델링 가능 범위 및 예상 효과
내부 리모델링은 공간 효율화, 주방·욕실 현대화, 창호 교체, 마감 재료 개선 등을 중심으로 진행될 수 있다. 연면적이 작아도 실내 동선 재배치와 개방형 구조 도입으로 실사용 면적의 체감 효율을 높일 수 있으며, 임대수익률과 매도가치를 개선하는 효과가 기대된다.
증축 또는 용도 변경 가능성 검토
증축이나 용도 변경은 용적률, 건폐율, 도로 접면 등 법적 규제에 따른다. 지자체의 건축 규제를 확인해 증축 가능 면적과 절차(건축허가, 건축심의 등)를 검토해야 한다. 경우에 따라 공유지 분할이나 지상권 설정 등 복잡한 절차가 요구될 수 있다.
주거형태 변경 및 세부 활용 아이디어(자가 거주, 임대, 게스트하우스 등)
주거형태는 자가 거주, 단기·장기 임대, 게스트하우스 등 다양한 활용이 가능하다. 소형 단독주택을 세대 분리해 투룸 형태로 전환하거나, 감성 기반의 게스트하우스로 꾸며 관광객을 대상으로 운영하는 전략도 고려할 수 있다. 각 활용 방안은 지역 규제와 시장 수요의 적합성을 따져 결정해야 한다.
리모델링 예상 비용 범위 및 공사 기간 산정
리모델링 비용은 범위에 따라 크게 달라진다. 내부 마감 및 설비 교체 수준의 리모델링은 수백만~수천만 원대가 소요될 수 있고, 구조 변경이나 전면 리모델링은 천만 원대 이상, 기간은 수주에서 수개월이 걸릴 수 있다. 정확한 견적은 시공사와 설계안을 바탕으로 산출해야 한다.
디자인·에너지 개선(단열, 리모델링 우선순위)
우선순위는 안전(전기·배관), 단열·창호 개선, 주방·욕실 현대화, 외관 보수 순으로 고려하면 효과적이다. 단열 및 에너지 효율 개선은 장기 운영비 절감과 거주 만족도를 동시에 끌어올리는 투자 항목이다.
법적·제도적 이슈 및 확인 사항
등기부 등본에서 확인해야 할 권리관계
등기부 등본을 통해 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 지상권 등 권리 관계를 반드시 확인해야 한다. 미확인 권리로 인한 거래 불이행과 비용 발생을 방지하기 위해 변호사 또는 공인중개사와의 협업이 권장된다.
건축물대장 및 사용승인 여부 확인 포인트
건축물대장으로 건축 연도, 구조, 용도, 연면적, 증축 이력 등을 확인하고 사용승인(또는 준공) 여부를 반드시 점검해야 한다. 무단 증축이나 미신고 변경이 있으면 추가 비용과 법적 분쟁의 원인이 될 수 있다.
용도지역·지구단위계획·재개발·재건축 가능성 여부
해당 토지의 용도지역과 지구단위계획, 재개발·재건축 대상 여부는 장기적 가치와 개발 가능성을 좌우한다. 관리처분, 정비구역 지정 등 도시계획 정보는 시·군·구청 또는 도시계획 부서에서 확인해야 한다.
건폐율·용적률·도로접면 등 건축 규제 확인
증축 및 재건축 계획이 있는 경우 건폐율, 용적률, 도로 접면 요건 등을 확인해야 한다. 특히 도로 접면이 부족하면 증축 제한이 생기며, 주차대수 확보 의무 등도 건축 계획에 영향을 미친다.
기타 가압류·근저당 등 권리 제한 여부
가압류나 근저당 설정은 거래 시 잔금 이전에 말소 또는 정리되어야 한다. 권리 제한이 있는 매물은 거래 조건과 비용에 영향을 미치므로 금융기관과의 협의 및 권리 정리 계획이 필수적이다.
결론
핵심 포인트 요약: 광안동 단독주택의 매력과 유의점 재정리
그 매물은 광안역과의 근접성, 토지 52평 대비 연면적 22평의 유연성, 급매 특유의 가격 메리트를 핵심 장점으로 가진다. 반면 건축 연도 및 내부 상태 미상, 권리관계 확인 필요성, 리모델링 비용 가능성은 주의점이다. 투자자는 이익과 리스크를 균형 있게 검토해야 한다.
구매 판단을 위한 권장 체크리스트 재언급
매수자는 등기부 등본 확인, 건축물대장 및 사용승인서 확인, 현장 실사(구조·전기·배관 점검), 인근 유사 매물과의 시세 비교, 예상 리모델링 비용 산출, 권리 정리 계획 수립을 우선적으로 수행해야 한다.
다음 행동 제안: 문의 및 현장 방문 권유
급매의 성격을 고려하면 현장 방문과 서류 검토를 신속히 진행하는 것이 바람직하다. 현장에서는 주변 소음, 채광, 통행 동선, 주차 상황 등을 직접 확인하고, 필요 시 전문가(건축사, 감정평가사, 변호사)의 동행을 권장한다.
마무리 코멘트: 급매 특성상 신속한 확인 권장
그 매물은 급매라는 꼬리표와 함께 기회를 제공하지만, 동시에 빠른 결정이 요구되는 특성이 있다. 매수자는 신중한 서류 검토와 현장 실사로 숨겨진 리스크를 제거한 뒤 신속하게 판단하는 전략을 취해야 한다.
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