송정 바닷가 조망 부산주택 통매매‘ 매물은 해운대구 송정동에 위치한 3동·21세대 건물로, 토지면적 1,023.7㎡, 건축면적 480㎡, 연면적 1,594.36㎡에 바다 조망과 주차 21대, 38실·23욕실, 엘리베이터 3대 등을 갖추고 있습니다. 저희는 해당 물건의 주요 특성과 투자 잠재력을 명확히 전달하며 거래 절차와 현장 확인 포인트를 안내드립니다.
인수금 15억(건물 3동 통매각) 등 기본 조건을 바탕으로 상세 금액 및 보증금·임대 조건은 별도 상담으로 확인 가능합니다. 중개는 신화공인중개사(사무실: 부산시 부산진구 서면문화로 6-1 4층, 등록번호 가-05-3988, 대표 공인중개사 김준효)가 맡고 있으며, 문의는 공인중개사 한상헌 010-7305-2222로 연락해 주십시오; 저희는 부산·울산·경남 지역 매물 접수와 유튜브 무료광고 제공 등 거래 최적화 서비스를 제공합니다.
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물건 개요
물건명: 해운대구 송정동 3동 통매매, 송정 바닷가 조망
우리는 이 보고서에서 해운대구 송정동에 위치한 3동 통매매 물건, 즉 송정 바닷가 조망 건물을 분석한다. 물건명은 단순한 라벨이 아니라 입지와 용도를 한 문장으로 요약하는 서막이며, 이 물건은 ‘바다 조망’이라는 명확한 차별점을 지닌다. 우리의 접근은 감상적이지 않고 실무적이며, 조망의 가치가 현금 흐름과 유지관리, 규제 리스크와 어떻게 연결되는지를 중심으로 살핀다.
세대수 및 동수: 21세대, 건물 3동 통매각(자료 기반)
자료상 세대수는 총 21세대이며 건물은 3동으로 구성되어 통매각 대상이다. 우리는 이 숫자를 통해 규모의 경제, 관리 편의성, 거래 협상력 등을 가늠한다. 3동을 일괄 인수하는 구조는 개별 동을 따로 매입하는 것보다 관리비·수선비·임대운영의 통합에서 장점이 있으나 초기 자금 부담과 리스크가 집중된다는 점도 명확하다.
주요 용도: 다가구·다세대주택·임대수익형 건물 혼합
건물의 주요 용도는 다가구·다세대주택과 임대수익형 건물의 혼합 형태로 표기되어 있다. 우리는 이를 복합운영 가능한 자산으로 본다. 단기 임대와 장기 임대를 병행할 수 있는 유연성이 있으나, 각 용도별로 요구되는 규제·보험·안전 기준이 다르므로 전환이나 혼용 시 세부 인허가 검토가 필수적이다.
연락처 및 중개사: 한상헌 공인중개사 010-7305-2222, 신화공인중개사무소
매물 관련 직접 문의는 한상헌 공인중개사(010-7305-2222)를 통해 진행할 수 있다. 중개사무소는 신화공인중개사무소이며, 우리는 거래의 첫 접촉부터 전문 중개인의 조언을 반드시 권장한다. 중개인의 상세 정보와 등기·서류 확인 절차를 통해 초기 실사를 원활히 진행해야 한다.
자료에 기재된 주요 수치
대지면적: 1,023.7㎡ (약 309.7평)
대지면적은 1,023.7㎡로 약 309.7평에 해당한다. 우리는 대지 규모를 통해 주차·조경·증축 가능성 등을 초기 판단한다. 해안 인근 토지는 조망과 접근성 가치가 높아 평당 가치가 내륙보다 민감하게 반응하므로, 토지 사용계획과 관련 규제 확인이 투자 판단의 출발점이다.
건축면적 및 연면적: 건축면적 480㎡ (약 145.2평), 연면적 1,594.36㎡ (약 482.3평)
건축면적 480㎡, 연면적 1,594.36㎡는 건물의 물리적 규모와 용적률 계산의 기초가 된다. 우리는 이를 바탕으로 용적률·건폐율과 비교해 증축 가능성이나 리모델링 여지를 검토한다. 연면적은 임대면적 산정 및 수익성 모델링의 핵심 변수로서, 층별 평면 구성과 실제 임대 가능한 면적(공용면적 제외)을 정확히 산출해야 한다.
주차 및 시설: 주차 21대(공용), 승강기 3기 표기
주차는 21대(공용)로 표기되어 있으며 승강기 3기가 설치된 것으로 나타난다. 우리는 주차대수와 승강기 수가 임대 경쟁력과 법적 요건에 미치는 영향을 검토한다. 특히 관광 성수기 및 대형 임차 수요를 감안하면 주차 여건은 수익성에 직접적으로 연결된다.
세대·객실·화장실: 총 38실, 욕실 23개(자료 표기)
총 38실과 욕실 23개라는 표기는 내부 구성의 다양성을 시사한다. 우리는 원룸·투룸·복층 등 개별 객실 유형을 면밀히 파악해 수익 모델을 세분화한다. 욕실 대비 객실 비율, 공용욕실 여부 등은 숙박형 임대 운용 시 주요 운용 이슈가 된다.
위치 및 주변환경 분석
송정 바닷가 조망의 가치: 해변 접근성, 관광객·주거 수요
송정 바닷가 조망은 단순한 뷰가 아니라 수요를 끌어오는 자력이다. 우리는 바닷가 접근성으로 인해 관광객 수요와 지역 거주자의 생활수요가 중첩되는 점을 중요하게 본다. 해수욕 성수기와 비성수기의 수요 패턴이 다르므로, 연간 수익 안정성을 확보하려면 장기 임대와 단기 임대를 적절히 조합하는 전략이 필요하다.
교통 여건: 도로망, 대중교통 접근성(버스·지하철 환승 가능성)
교통 여건은 투자성과와 입주자 만족도에 직접적 영향을 미친다. 우리는 인근 도로망, 버스 노선, 지하철 환승 가능성 등을 확인해 접근성 등급을 매긴다. 해안가 지역은 도로 혼잡과 주차 수요가 계절별로 급변할 수 있으므로, 교통 흐름과 대중교통 연계성은 필수 실사 항목이다.
상권 및 편의시설: 상가·식당·관광시설의 계절적 변화
인근 상권은 관광시설·식당·소매점 중심으로 계절적 변동이 크다. 우리는 성수기에는 높은 임대료 프리미엄을 기대할 수 있지만, 비수기에는 공실과 임대료 하락 리스크가 커진다는 점을 강조한다. 편의시설의 상시 가동성(대형 슈퍼, 병원, 은행 등)이 확보되어 있는지 여부도 장기 안정성 판단의 기준이다.
인근 개발계획: 도시계획·재개발·관광 인프라 계획 여부 확인
우리는 인근의 도시계획, 재개발 계획, 관광 인프라 확충 여부를 확인해야 한다고 권고한다. 개발계획은 토지 가치와 규제 환경을 동시에 변화시킨다. 향후 인프라 확충은 자산 가치를 상승시키지만, 공사로 인한 접근성 저하나 일시적 수익성 악화도 고려해야 한다.
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조망 및 입지 장점
바다 조망의 수요층: 단기임대(에어비앤비)·장기임대 수요 차별화
바다 조망은 단기임대 수요에게는 핵심 판매 포인트이며, 장기임대 시장에서도 프리미엄 요인이 된다. 우리는 수요층을 단기관광객, 지역 직장인·학생, 시니어 등으로 분류해 임대전략을 제안한다. 단기임대는 계절성 리스크를 동반하므로, 안정적 수익을 위해 일부 객실은 장기임대로 전환하는 혼합 전략을 권한다.
향(입구 기준 남동향)으로 인한 채광·환기 장점
입구 기준 남동향은 채광과 환기에 유리해 실내 환경 개선과 에너지 비용 절감에 기여한다. 우리는 자연채광에 따른 공실 감소 가능성과 거주 만족도 향상을 강조한다. 또한 남동향 배치는 여름철 해무(海霧)나 바닷바람의 영향을 받는 점을 고려해 창호·외벽 마감과 환기 설비 점검을 권장한다.
해안선 접근성 및 전망 확보를 위한 층별·동별 차별성 검토
우리는 층별·동별로 조망의 질이 달라질 수 있으므로, 매출 모델을 층별·유닛별로 세분화할 것을 권한다. 최상층과 해안선에 가까운 동은 프리미엄 요율을 적용할 만한 반면, 저층이나 후면 동은 할인 전략이 필요하다. 층별 뷰 확보를 위해 발코니·창호 배치와 외부 시선 차단 계획도 중요하다.
계절·기상 요인에 따른 조망의 계절성(여름 성수기 수요 집중)
조망의 가치는 계절성과 기상 변화에 의해 요동친다. 우리는 여름 성수기 집중 수요를 전제로 수익 모델을 설계하되, 계절 외 기간의 수익 안정화를 위한 프로모션·장기계약 전략을 병행할 것을 제안한다. 또한 태풍·해무 등 기상 리스크는 보험과 유지보수 비용에 반영해야 한다.
건물 구성 및 세대현황
동별 구조 및 층수: 총 3동, 지상 5층 구조(자료 확인)
건물은 총 3동이며 각 동은 지상 5층 구조로 기재되어 있다. 우리는 동별 구조와 층수를 통해 소방안전·승강기 운영·엘리베이터 점검주기 등을 계획한다. 5층 구조는 엘리베이터 의무화와 관련 비용을 수반하며, 층간 이동 편의성이 임대경쟁력에 영향을 미친다.
내부 평면 및 객실 구성: 각 세대 유형(원룸·투룸·다세대)과 욕실 수
내부 평면은 원룸·투룸·다세대 등 다양한 유형으로 구성된 것으로 보이며, 욕실 수는 전체 23개로 표기되어 있다. 우리는 각 세대별 전용면적, 공용면적, 설비 상태를 조사해 실제 임대 가능한 형태와 가격대를 추정한다. 욕실 수와 세대 수의 불일치는 공용욕실·공용시설 존재 여부를 시사하므로 상세 실사가 필요하다.
점유상태: 현재 소유자 점유 일부, 임대 현황 및 입주자 유형
자료상 일부는 소유자 점유로 표기되어 있으며, 임대 현황과 입주자 유형은 혼재되어 있는 것으로 보인다. 우리는 현재 점유 상태를 확인해 인수 후 즉시 수익화 가능한 부분과 리모델링·명도 리스크가 있는 부분을 구분할 것을 권장한다. 소유자 점유는 매매 협상에서 가격·인수조건에 여지를 줄 수 있다.
관리비 현황: 세대당 관리비 KRW 80,000~100,000(자료 표기)
관리비는 세대당 월 KRW 80,000~100,000로 표기되어 있다. 우리는 관리비 구성 항목(공용전기, 청소, 승강기 유지보수, 보험 등)을 세부 검토해 운영비 현실성을 검증할 것을 제안한다. 관리비 수준은 임대료 산정과 투자수익률 분석에 직접적인 영향을 미친다.
대지·건축·용도지역 정보
대지 분류 및 용도지역: 제2종 일반주거지역(자료 기반)
대지는 제2종 일반주거지역으로 표기되어 있다. 우리는 이 용도지역이 허용하는 건축 행위와 사업 전환 가능성(상업적 용도 전환, 숙박업 운영 등)을 검토해야 한다고 본다. 용도지역 규제는 개발여지와 수익 모델을 결정짓는 핵심 요소다.
용적률·건폐율 및 향후 증축 가능성 검토
우리는 용적률·건폐율을 확인해 향후 증축이나 리모델링 가능성을 검토해야 한다고 권고한다. 특히 연면적 대비 토지면적의 비율, 인접 지역의 용적률과 비교해 증축 여지가 있는지, 주차 대수 추가 확보가 가능한지 등을 실사에서 확인해야 한다.
토지권리관계: 지목·등기부 등 권리관계 확인 항목
토지의 지목, 등기부 등 권리관계는 필수 실사 항목이다. 우리는 소유권, 근저당·가압류·지상권 등 부동산 담보권의 유무와 범위를 확인해 거래 리스크를 최소화할 것을 권고한다. 무담보 상태라는 자료 표기는 중요하지만, 등기부등본으로 최종 확인해야 한다.
도로접면 및 진입성: 일방통행 소로 접면 여부와 접근성
도로접면과 진입성은 물건의 실사용성과 주차·물류 편의에 큰 영향을 준다. 자료상 일방통행 소로와 접면하는 것으로 표기되어 있으면 대형 차량 접근이 제한될 수 있으므로, 진입성 개선 가능성과 비상차량 접근성 등을 점검해야 한다.
법적 규제 및 인허가 사항
건축물대장·사용승인일: 사용승인일 2012-05-22(자료 표기) 확인 필요
건축물대장과 사용승인일(2012-05-22)은 건축물의 합법성 및 노후도 판단의 기초이다. 우리는 건축물대장을 통해 증축·용도변경 이력, 구조안전성 관련 기록 등을 반드시 확인할 것을 권고한다. 사용승인일은 향후 리모델링 비용 추산과 안전진단 필요성 판단에 영향한다.
임대사업자 등록·숙박업 허가 등 추가 용도 전환 시 필요 인허가
단기임대(숙박업) 전환이나 임대사업자 등록 시 별도의 인허가가 필요하다. 우리는 숙박업 영업신고, 소방시설 보강, 위생 및 안전기준 충족 여부 등을 사전 검토해 추가 비용과 기간을 산정해야 한다고 본다.
주택·상가 혼용 시 건축법·소방·위생 관련 규제 점검
주택과 상가가 혼용된 물건의 경우 건축법, 소방법, 위생관련 규제가 복잡해진다. 우리는 용도에 따른 소방설비·피난계획·위생관리 기준을 확인하고, 필요한 보강 비용을 거래 조건에 반영할 것을 권장한다.
재건축·재개발, 도시계획 영향(지구단위계획·고도지구 등)
장기적으로는 재건축·재개발 가능성과 도시계획(지구단위계획, 고도지구 등)의 영향을 검토해야 한다. 우리는 해당 지역의 계획·심의현황을 조사해 중장기 자산가치 변화를 예측하고, 이를 투자 의사결정에 반영할 것을 제안한다.
거래 조건 및 가격 구성
표시 매매가 및 인수 조건: 자료상 매매가 KRW 3.5 billion(표기) 및 인수 15억 별도 표기 검토
자료상 총 매매가는 KRW 3.5 billion로 표기되어 있으며, 인수금으로 KRW 1.5 billion(15억) 별도 표기가 있다. 우리는 총 거래구조를 세부적으로 분해해 계약금·중도금·잔금 스케줄과 인수금의 성격(선지급, 무이자 대여 등)을 명확히 해야 한다고 권고한다. 인수금 규모는 협상 여지와 자금조달 계획에 중요한 변수다.
융자·담보 여부: 자료상 은행 대출 없음(무담보 상태)
자료에 따르면 은행 대출이 없고 무담보 상태로 표기되어 있다. 우리는 등기부등본으로 이를 재확인해야 한다고 강조한다. 무담보 상태는 매수자에게 담보 부담이 적어 초기 융자 유치가 용이할 수 있지만, 실제 권리관계에 따른 리스크는 실사를 통해 확정해야 한다.
계약 유형: 통매매(건물 3동 일괄 매수)로 인한 계약서상 특약 필요 항목
통매매 방식은 일괄 인수의 장점과 종속 리스크를 동반한다. 우리는 계약서에 포함되어야 할 특약을 제안한다: 명도 책임, 점유 이전 일정, 인수 대상 자산·설비 목록, 보증금·임대차 현황 인수 조건, 잔금 지급 조건, 하자 보수 기준 등이다. 특약은 분쟁 방지와 인수 후 통합 운영을 위한 법적 안전장치다.
거래 시 지불 일정 및 잔금 지급 방식 제안
우리는 표준적인 지불 일정을 권고한다: 계약금 10~20% 납입, 중도금 일정 설정, 잔금은 소유권 이전 및 명도 완료 시 지급. 또한 에스크로 활용, 조건부 잔금(실사 결과에 따른 조정 조항) 삽입을 권장한다. 자금조달 계획은 세무·법무 검토와 병행해 설계해야 한다.
재무·수익성 분석
현재 수익 구조: 자료 기반 보증금/월세 표기(예: KRW 1.9935 billion / KRW 500,000 월세 등) 검증
자료상 보증금 총액 KRW 1.9935 billion과 월세 KRW 500,000 등 일부 수치가 표기되어 있다. 우리는 이 수치를 근거로 현재 임대수익률을 산정하되, 실제 임대계약서와 입금 내역을 통해 검증할 것을 권한다. 자료상의 수익구조는 과거의 실적일 뿐이며, 현재의 공실률·운영비를 반영해야 정확해진다.
잠재 임대수익 산정: 만실 기준 연간 임대수익과 공실률 가정 시 수익성 시나리오
우리는 만실 기준 연간 임대수익을 추정한 후, 현실적 공실률(예: 10~30%) 시나리오를 적용해 수익성을 분석할 것을 제안한다. 계절성이 큰 지역 특성상 성수기·비수기별 수익 변동을 모델에 반영하고, 단기임대와 장기임대의 혼합 비율에 따른 민감도 분석을 권장한다.
운영비·관리비 반영: 관리비·세금·보험·유지보수 비용 추정
운영비는 관리비(세대당 KRW 80,000~100,000), 재산세, 보험료, 정기·비정기 유지보수비용으로 구성된다. 우리는 운용현황을 통해 연간 운영비 총액을 추산하고, 순영업수익(NOI)을 산출해 투자성 검토의 기초로 삼을 것을 제안한다.
투자 회수기간(REC)·수익률(IRR) 예측을 위한 민감도 분석 제안
우리는 다양한 가정(임대료 상승률, 공실률, 운영비 변동, 재원조달 비용)에 따른 REC와 IRR 민감도 분석을 권장한다. 투자 회수기간과 내부수익률은 자금조달 비용과 리스크 허용범위에 따라 해석이 달라지므로, 보수적·중립적·공격적 시나리오로 나눠 분석해야 한다.
결론
핵심 요약: 송정 바닷가 조망의 장점, 3동 통매매로 인한 규모의 경제
우리는 이 물건의 핵심 장점으로 송정 바닷가 조망에 따른 높은 수요잠재력과 3동 통매매로 인한 관리 효율성을 꼽는다. 동시에 초기 인수금과 계절성 등 단점도 존재하므로, 장단점을 균형 있게 평가한 뒤 투자 결정을 내려야 한다.
투자 판단 포인트: 인수금(자료상 15억 표기)·총 매매가·무담보 상태 등 주요 변수 검토 권고
투자 판단의 핵심 포인트는 인수금 KRW 1.5 billion, 총 매매가 KRW 3.5 billion, 무담보 상태 여부 등이다. 우리는 등기부등본 확인, 실사 결과에 따른 가격 조정, 자금조달 계획을 철저히 준비할 것을 권고한다.
추천 액션 플랜: 서류·현장 실사→세무·법률 검토→시장성 분석→조건부 인수 협상
우리는 다음의 액션 플랜을 권한다. 1) 건축물대장·등기부등본·임대차 계약서 등 서류 실사, 2) 현장 점검(구조·설비·위생·주차 등), 3) 세무·법률 자문을 통한 리스크 평가, 4) 시장성 분석(수요·경쟁물건·시즌성), 5) 조건부 인수 협상(특약·잔금 조건 포함). 이 순서를 통해 거래 리스크를 최소화해야 한다.
연락처 및 후속조치 제언: 전문 중개인·감정평가·세무사와의 협업 권장
우리는 거래 진행 시 한상헌 공인중개사(010-7305-2222) 및 신화공인중개사무소에 연락해 상세 자료와 현장 안내를 요청할 것을 권한다. 또한 감정평가사·세무사·법무사와 협업해 가격 적정성, 세무 리스크, 권리관계를 최종 확정해야 한다. 전문팀과의 협업이 투자 성공의 관건이다.
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